公共设施损坏、空气污染、安全防盗、乱搭乱建等现象频发，而物业公司似乎总在每个月收取物业管理费时才会准时出现。面对小区物业不作为，业主该如何维权?
对房屋尚在保修期的小区，出现的问题应该由开发商负责维修解决。但在这其中，物业也需负责帮助业主进行沟通协调，如实将业主遇到的问题反映给开发商，并将开发商的答复告知业主。超出房屋保修期后，对小区公共设施的维护由物业服务企业负责。物业服务企业应当按照业主大会的要求定期在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支账目。值得注意的是，小区公共区域广告收入及收缴的停车费等归全体业主共有，其分配应由业主大会决定，未作决定的主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业服务费。据悉，在小区入住户数超过50%时，即可要求街道社区组织召开业主大会，成立自己的业主委员会。如果物业服务公司不履行责任，小区业主可以联合起来，通过业委会行使自己的权利，甚至弹劾物业，自行选择业主满意的物业公司入驻管理小区。除了成立业主委员会之外，业主也可以将物业不作为的行为举报给相关主管部门。市房管局作为物业管理的行政主管部门，主要负责物业服务企业的资质管理、建立物业服务企业信用档案及重大物业管理矛盾纠纷的处理。部分市区物业主管部门已经下沉到了街道一级，以便于接待业主维权。据悉，部分城市已经完善了物业管理服务标准，同时相关部门还建立起物业信用记录制度，对于业主投诉多、信用记录不好的物业公司未来将会在“准入”机制上给予限制。
购房是我们人生的大事，我们好不容易把房子买下来，但是入住后物业管理等问题又出现了。我们与物业公司矛盾纠纷中，物业费便成为了焦点。那么拒交物业费的合法理由有哪些呢?网友提问：我去年入住了某小区，入住前和物业公司签订了物业合同，一星期后，我停在车库的自行车被偷，我认为是物业公司失职，我想拒交物业费可以吗？律师解答：律师认为，业主交纳服务费用的依据是业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业订阅的《物业服务合同》。国务院公布的《物业管理条例》第七条中明确规定“按时交纳物业服务费用”是业主的一项基本义务。只有出现以下情形，业主才可以不交或少交物业服务费用：
物业管理企业在物业管理服务合同约定之外，自行提供服务，未经业主委员会或业主认可的，业主或使用人可以不支付费用。
实行政府指导价的物业服务收费项目，业主对超过指导价的部分可以拒交。
物业管理企业不履行物业服务合同中约定的义务，业主可以不交或少交相应的物业服务费用。
物业管理企业擅自提高物业服务收费标准，对擅自提高的部分业主可以不交纳。
物业服务合同中约定先服务后收费的，在物业管理企业未提出相应服务的情况下，业主可以不交纳相应的服务费用。
物业存在霸王条款的，业主可以拒交。比如前期物业有没有经过与业主协商订立合同，还是自己单独订立合同。
物业没有履行合同的，比如没有按合同要求定期清理下水道。
其实谁都不想拒交物业费，温馨祥和的家始终是消费者所渴求的。拒交物业费只是无奈之举，业内人士支招也可以成立业主委员会来维权。业委会成立后，有责任监督物业公司，将物业费公示。按照规定，在物业公司要新增费用时，必须要经过小区业主大会2/3以上业主的认可方可实行，否则无效。因此，如果物业公司不肯进行公示或者擅自提高物业费，业委会可以召集业主大会讨论重新选聘或采取其他手段住在小区里，你需要了解这些法律知识，不懂就吃大亏了。1.小区物业服务一般包含哪些内容?答：小区物业服务的内容应当按照小区物业服务合同的约定进行。根据《物业管理条例》第二条的规定，物业服务指的是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和相关秩序的活动。一般而言，物业服务具体包括综合管理、房屋及共用设施设备的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、停车管理服务等内容。2.一般的物业公司可以为任何小区服务吗？答：不可以，看等级。物业公司分三个等级，一级资质的物业公司可以承接各类物业管理项目，二级资质的物业公司可承接30万平方米以下的住宅项目，三级资质的物业公司可承接20万平方米以下的住宅项目。3.预交物业费有没有法律上的依据?答：按照规定，物业管理公司不得违背业主或非业主使用人的意愿提前收费;经批准可以预收的，预收期不得超过6个月，对此，若是物业公司没有出示政府行政部门批准文件，可以拒交。4.业主有权审查物业管理企业的收支吗?答：没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务资质，即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。5.房屋有质量问题，业主能拒交物业费吗?答：在物业管理法律关系中，业主应该向物业管理公司给付物业费，业主是债务人，物业管理公司是债权人;而在房屋买卖关系中，业主是债权人，开发商是债务人。
业主不能要求物业管理公司为开发商前期的建设质量等问题负责，因此不能以物业管理费来抵消前述遗留问题产生的损失。应该按照合同约定向物业管理公司给付物业管理费。至于前期出现的遗留问题，如果保修服务可以解决的，通过保修服务解决。保修服务解决不了的问题或者其他非保修方面的问题，应该由开发商负责解决。开发商应该按照国家法律、法规、合同约定等，承担相应的民事责任。6.交房后一直未装修，是否应交纳物业费?答：在物业公司书面通知业主交费后，就算业主一直未装修居住，也应当交纳物业费。最高人民法院已经颁布了司法解释，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”7.不交物业费，物业公司有权停水停电吗?答：供水、供电合同的双方当事人为业主与供水、供电公司;物业管理合同的双方当事人为业主与物业管理公司，两者处于不同的法律关系中。停水停电的权利是供水、供电公司的一项重要合同履行抗辩权，物业公司不是供水供电合同的主体，自然不享有供水供电权。在物业管理合同中，约定在业主欠缴物业费的情况下，物业公司可以以停水停电为惩罚手段，在合同法上属于涉他条款，依据合同相对性原则，这种条款应征得权利人的同意，否则，为无效条款，业主反而可以追究物业管理公司的侵权损害赔偿责任。
在这种情况下，如果物业公司擅自停水停电给供水、供电公司造成损失，供水供电公司也可以向物业公司索赔。8.物业公司能够对业主进行各类罚款吗?答：不能。对于业主乱扔垃圾、乱搭乱建、乱停车等行为，物业公司都不能罚款。罚款是一种行政处罚行为，只有特定的行政执法单位才能对公民进行罚款，其他个人、企业一律不得对他人进行罚款处罚。9.不能罚款，怎么惩治不守公德的业主?答：物业公司可以通过与业主签订物业服务合同，约定违约行为和违约金，一旦业主违反合同约定，乱扔垃圾、乱搭乱建、乱停车，物业公司就能要求业主支付违约金，以此作为处罚的手段。同理，业主委员会也可以和业主签订相应的守约协议或制定业主公约，以此规范业主的行为。10.业主家被盗，物业公司是否一定要赔偿?答：这个事情得分情况讨论。《物业管理条例》第四十七条，“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。”但是，保安服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。物业公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视，并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定的要求，物业公司就没有法律责任。11.住在底层的业主还要交电梯费吗?答：高层住宅中的首层住户在没有特殊约定的前提下，应该与其他楼层住户一样，承担电梯运行维护费。一栋住宅，按所有权可划分为两部分，即专有部分和共有部分。专有部分是指各产权人独立使用的单元空间，共有部分是指不属于单个产权人所有而供全体产权人使用的空间、部位、设施和设备。
高层住宅的电梯系统属共有部分中的共用设备，共有部分的特性是：产权上属全体产权人所有，功能上供全体产权人使用，实物形态上不能分割给各产权人。按照我国现行物业管理的有关政策规定，住宅专有部分由产权人自行负责维护管理，住宅共有部分由物业管理企业统一负责维护管理，其费用由全体产权人分摊。自然，电梯运行维护费用也应由全体产权人分摊。12.业主没在家，物业应该帮忙代收快递吗?答：一般情况下，如果业主没有和物管签订代收代管协议或缴纳保管费用，物管人员或保安并无义务代签收业主包裹;若在业主授权或征得业主同意下代签收了包裹，那么物管人员或保安就必须承担代为保管的职责和义务，假如这一过程中不慎造成包裹丢失或损坏，那么代签人就需要承担相应责任。13.怎样申请动用物业维修基金?答：根据《商品住宅专项维修资金使用管理暂行规定》，开发商、购房者缴纳的公共维修基金要全部到位，使用前由小区的业主大会和业主委员来统一决策。申请程序是：由业主委员会将维修项目及预算在小区公示，经过业主大会三分之二以上业主投票表决同意后，再向区房产局提出申请，申请通过后，才会划拨预算总额的80%费用;工程竣工后，再与业主大会据实结算，按户分摊。电梯、内外墙、公共楼道等小区共用设施设备维修时，可申请动用维修基金。14.小区的车位所有权到底属于谁?答：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
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对房屋尚在保修期的小区，出现的问题应该由开发商负责维修解决。但在这其中，物业也需负责帮助业主进行沟通协调，如实将业主遇到的问题反映给开发商，并将开发商的答复告知业主。超出房屋保修期后，对小区公共设施的维护由物业服务企业负责。物业服务企业应当按照业主大会的要求定期在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支账目。值得注意的是，小区公共区域广告收入及收缴的停车费等归全体业主共有，其分配应由业主大会决定，未作决定的主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业服务费。据悉，在小区入住户数超过50%时，即可要求街道社区组织召开业主大会，成立自己的业主委员会。如果物业服务公司不履行责任，小区业主可以联合起来，通过业委会行使自己的权利，甚至弹劾物业，自行选择业主满意的物业公司入驻管理小区。除了成立业主委员会之外，业主也可以将物业不作为的行为举报给相关主管部门。市房管局作为物业管理的行政主管部门，主要负责物业服务企业的资质管理、建立物业服务企业信用档案及重大物业管理矛盾纠纷的处理。部分市区物业主管部门已经下沉到了街道一级，以便于接待业主维权。据悉，部分城市已经完善了物业管理服务标准，同时相关部门还建立起物业信用记录制度，对于业主投诉多、信用记录不好的物业公司未来将会在“准入”机制上给予限制。
购房是我们人生的大事，我们好不容易把房子买下来，但是入住后物业管理等问题又出现了。我们与物业公司矛盾纠纷中，物业费便成为了焦点。那么拒交物业费的合法理由有哪些呢?网友提问：我去年入住了某小区，入住前和物业公司签订了物业合同，一星期后，我停在车库的自行车被偷，我认为是物业公司失职，我想拒交物业费可以吗？律师解答：律师认为，业主交纳服务费用的依据是业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业订阅的《物业服务合同》。国务院公布的《物业管理条例》第七条中明确规定“按时交纳物业服务费用”是业主的一项基本义务。只有出现以下情形，业主才可以不交或少交物业服务费用：
物业管理企业在物业管理服务合同约定之外，自行提供服务，未经业主委员会或业主认可的，业主或使用人可以不支付费用。
实行政府指导价的物业服务收费项目，业主对超过指导价的部分可以拒交。
物业管理企业不履行物业服务合同中约定的义务，业主可以不交或少交相应的物业服务费用。
物业管理企业擅自提高物业服务收费标准，对擅自提高的部分业主可以不交纳。
物业服务合同中约定先服务后收费的，在物业管理企业未提出相应服务的情况下，业主可以不交纳相应的服务费用。
物业存在霸王条款的，业主可以拒交。比如前期物业有没有经过与业主协商订立合同，还是自己单独订立合同。
物业没有履行合同的，比如没有按合同要求定期清理下水道。
其实谁都不想拒交物业费，温馨祥和的家始终是消费者所渴求的。拒交物业费只是无奈之举，业内人士支招也可以成立业主委员会来维权。业委会成立后，有责任监督物业公司，将物业费公示。按照规定，在物业公司要新增费用时，必须要经过小区业主大会2/3以上业主的认可方可实行，否则无效。因此，如果物业公司不肯进行公示或者擅自提高物业费，业委会可以召集业主大会讨论重新选聘或采取其他手段住在小区里，你需要了解这些法律知识，不懂就吃大亏了。1.小区物业服务一般包含哪些内容?答：小区物业服务的内容应当按照小区物业服务合同的约定进行。根据《物业管理条例》第二条的规定，物业服务指的是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和相关秩序的活动。一般而言，物业服务具体包括综合管理、房屋及共用设施设备的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、停车管理服务等内容。2.一般的物业公司可以为任何小区服务吗？答：不可以，看等级。物业公司分三个等级，一级资质的物业公司可以承接各类物业管理项目，二级资质的物业公司可承接30万平方米以下的住宅项目，三级资质的物业公司可承接20万平方米以下的住宅项目。3.预交物业费有没有法律上的依据?答：按照规定，物业管理公司不得违背业主或非业主使用人的意愿提前收费;经批准可以预收的，预收期不得超过6个月，对此，若是物业公司没有出示政府行政部门批准文件，可以拒交。4.业主有权审查物业管理企业的收支吗?答：没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务资质，即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。5.房屋有质量问题，业主能拒交物业费吗?答：在物业管理法律关系中，业主应该向物业管理公司给付物业费，业主是债务人，物业管理公司是债权人;而在房屋买卖关系中，业主是债权人，开发商是债务人。
业主不能要求物业管理公司为开发商前期的建设质量等问题负责，因此不能以物业管理费来抵消前述遗留问题产生的损失。应该按照合同约定向物业管理公司给付物业管理费。至于前期出现的遗留问题，如果保修服务可以解决的，通过保修服务解决。保修服务解决不了的问题或者其他非保修方面的问题，应该由开发商负责解决。开发商应该按照国家法律、法规、合同约定等，承担相应的民事责任。6.交房后一直未装修，是否应交纳物业费?答：在物业公司书面通知业主交费后，就算业主一直未装修居住，也应当交纳物业费。最高人民法院已经颁布了司法解释，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”7.不交物业费，物业公司有权停水停电吗?答：供水、供电合同的双方当事人为业主与供水、供电公司;物业管理合同的双方当事人为业主与物业管理公司，两者处于不同的法律关系中。停水停电的权利是供水、供电公司的一项重要合同履行抗辩权，物业公司不是供水供电合同的主体，自然不享有供水供电权。在物业管理合同中，约定在业主欠缴物业费的情况下，物业公司可以以停水停电为惩罚手段，在合同法上属于涉他条款，依据合同相对性原则，这种条款应征得权利人的同意，否则，为无效条款，业主反而可以追究物业管理公司的侵权损害赔偿责任。
在这种情况下，如果物业公司擅自停水停电给供水、供电公司造成损失，供水供电公司也可以向物业公司索赔。8.物业公司能够对业主进行各类罚款吗?答：不能。对于业主乱扔垃圾、乱搭乱建、乱停车等行为，物业公司都不能罚款。罚款是一种行政处罚行为，只有特定的行政执法单位才能对公民进行罚款，其他个人、企业一律不得对他人进行罚款处罚。9.不能罚款，怎么惩治不守公德的业主?答：物业公司可以通过与业主签订物业服务合同，约定违约行为和违约金，一旦业主违反合同约定，乱扔垃圾、乱搭乱建、乱停车，物业公司就能要求业主支付违约金，以此作为处罚的手段。同理，业主委员会也可以和业主签订相应的守约协议或制定业主公约，以此规范业主的行为。10.业主家被盗，物业公司是否一定要赔偿?答：这个事情得分情况讨论。《物业管理条例》第四十七条，“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。”但是，保安服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。物业公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视，并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定的要求，物业公司就没有法律责任。11.住在底层的业主还要交电梯费吗?答：高层住宅中的首层住户在没有特殊约定的前提下，应该与其他楼层住户一样，承担电梯运行维护费。一栋住宅，按所有权可划分为两部分，即专有部分和共有部分。专有部分是指各产权人独立使用的单元空间，共有部分是指不属于单个产权人所有而供全体产权人使用的空间、部位、设施和设备。
高层住宅的电梯系统属共有部分中的共用设备，共有部分的特性是：产权上属全体产权人所有，功能上供全体产权人使用，实物形态上不能分割给各产权人。按照我国现行物业管理的有关政策规定，住宅专有部分由产权人自行负责维护管理，住宅共有部分由物业管理企业统一负责维护管理，其费用由全体产权人分摊。自然，电梯运行维护费用也应由全体产权人分摊。12.业主没在家，物业应该帮忙代收快递吗?答：一般情况下，如果业主没有和物管签订代收代管协议或缴纳保管费用，物管人员或保安并无义务代签收业主包裹;若在业主授权或征得业主同意下代签收了包裹，那么物管人员或保安就必须承担代为保管的职责和义务，假如这一过程中不慎造成包裹丢失或损坏，那么代签人就需要承担相应责任。13.怎样申请动用物业维修基金?答：根据《商品住宅专项维修资金使用管理暂行规定》，开发商、购房者缴纳的公共维修基金要全部到位，使用前由小区的业主大会和业主委员来统一决策。申请程序是：由业主委员会将维修项目及预算在小区公示，经过业主大会三分之二以上业主投票表决同意后，再向区房产局提出申请，申请通过后，才会划拨预算总额的80%费用;工程竣工后，再与业主大会据实结算，按户分摊。电梯、内外墙、公共楼道等小区共用设施设备维修时，可申请动用维修基金。14.小区的车位所有权到底属于谁?答：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
[文件下载][物业不作为，业主该如何维权.docx]
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小区公共收益多少，具体花在哪儿了——这两个问题对于北京市朝阳区某小区居民李先生来说，完全一头雾水，因为“物业没公示，问了也不告知”。
自2018年在该小区安家后，李先生年年按时交物业费，但对于物业公司的服务质量，他一直很不满意，尤其是对方多年来从未向业主公示过小区公共收益，即使他和邻居们多次在业主群里＠物业，甚至上门要求其将收支明细公开，但始终未得到明确回应。
根据民法典第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共同部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
实际工作中，很多小区将公共设施委托给物业公司来经营管理，业主并不参与其中。时间一长，这些公共收益容易被物业公司支配使用，一些业主忽视甚至“放弃”了这部分权利。《法治日报》记者近日走访北京市多个小区发现，不少小区公共收益账目鲜见公布，多数业主对该收益也知之甚少。
多名受访专家指出，管好小区公共收益这笔账，既关系居民的生活质量，也体现社会基层治理的能力。在相关法律法规明确公共收益归属的前提下，应当强化小区物业信息公开透明力度，保障业主知情权，同时完善监督管理机制，增强业主的法律意识，以法治解开公共收益之“谜”。
公共收益来源广泛
多数业主不甚了解
记者随机采访了北京、天津、湖南、广东等地20多位业主后发现，多数业主对于小区设施哪些属于业主共有财产、哪些收益应归业主所有并不了解。
“每天都会看到小区地下车库入口、电梯间的广告，但因为平时工作比较忙，根本没想广告收益的事情，以为它们都是归物业所有。”家住广东省汕头市某小区的张先生告诉记者，商品房小区多多少少都有些收益，但具体包括哪些内容，自己讲不清楚。
事实上，近年来，小区经营性收入来源日趋多样。
据物业人员李辉（化名）介绍，小区公共区域的广告收益，如户外广告、电梯广告、外墙墙体广告等；停车泊位收入；经营性用房收入；占用公共区域经营的快递柜、贩卖机等收入；电瓶车充电桩收入；公共部位征收补偿款；利用公共配套如活动场地、会所、游泳池经营收入；部分通信运营管理费；物业管理用房的收益；因损坏小区公共设施进行的赔偿……这些都是小区公共收益来源。
他以其所供职的浙江省杭州市某小区为例，向记者详细算了一笔账：该小区位于地铁口，交付近8年，共8幢住宅、2幢商住，一年经营性收入约60万元。
“电梯广告、停车泊位收入是大头。”李辉说，部分电梯安装了25寸的液晶屏广告，每块租金约1700元／年；每部电梯有3块框架广告，每块租金约700元至800元／年；每部电梯有1块电梯门贴纸广告，每块租金约800元／年。这就意味着，该小区每年每部电梯凭借电梯广告，收入就在4000元左右。停车泊位收入则主要包括地上和地下，地上临时车位对外经营，5元／小时，每天30元封顶；地下公共配套车位，月租金为400元至500元／个。根据小区业主与物业签署的物业合同，该部分收入由业主与物业公司五五分成。
记者近日走访北京市10多个小区发现，这些小区的公共区域——电梯间、楼道内、小花园、楼体外墙、公告栏等处，都张贴或悬挂着各式各样的商业广告。随意走进一个小区高层住宅楼的电梯间，触目所及的是多个电梯广告，记者粗略数了数，4个框架广告、1个纸质广告、1个电子屏广告将电梯间的四面墙占满了。
在北京从事广告行业的曾先生告诉记者，小区内的墙体广告、灯箱广告根据面积大小、广告内容等，年收入至少在1万元以上。
记者还在现场看到，一些小区楼宇间的空地上安装了不少自动饮水机、快递柜、牛奶贩卖机、矿泉水贩卖机等。而根据目前的市场价，一般每台快递柜的租金在3000元至4000元／年，每台矿泉水和牛奶贩卖机租金约3000元／年。
“在一些没有业委会的小区，这些公共收费项目容易成为物业的隐性收入。这些隐性收入中，除了广告费、占地费，还有不常见的宽带入场费、通信基站收费等。”李辉说，这些收入按理说都应归全体业主所有，但实际上多数小区的公共收益都进了物业的收入账目，且这部分收入十分可观，有的甚至占到物业总收入的近三分之一。
收益去向鲜有公示
矛盾纠纷频频发生
随着小区公共收益水涨船高，对于收益的处置成了一个敏感问题。
根据物权法第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
一些地区的物业管理规定也明确，小区配套设施场地租金及收费标准，由业主委员会与入住单位协商合同约定，未成立业主委员会的物业服务企业与入住单位协商合同约定，应当向全体业主公示征求意见，并定期将属于全体业主的公共收益部分及必要开支进行公示。
如《北京市物业管理条例》规定，物业服务人员应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏，如实公示、及时更新“上一年度公共水电费用分摊情况、物业费、公共收益收支与专项维修资金使用情况”，并且可通过互联网方式告知全体业主。
“一方面，业主需要知道收益的多少以及用在何处；另一方面，业主也要了解和判断收益使用的合理性。”北京市律师协会物业管理法律专业委员会副秘书长秦亮平说。
在记者走访的10多个小区中，只有2个小区物业对公共收益收支明细进行了公示，3个小区物业能够满足业主查看账目的需求。而那些未公示账目的小区物业给出的解释多半是“一般在第一季度公示，现在已经撤下来了”。
记者注意到，目前小区公共收益的公示方式仍然以传统的贴公告为主，新媒体如微信或QQ群、小程序、App等方式的应用程度偏低，这也使得不少居民不能及时了解公共收益去向。
早在2021年3月，江苏省消费者权益保护委员会针对12000多份样本的一份调查报告显示，小区公共收益等信息不透明、业主知情权得不到保障的现象极为普遍。
调查数据还显示，超过六成受访者认为小区公共收益使用不够合理，主要体现在“公共收益使用的决定权，主要掌握在物业手中”“使用金额与公共账户余额对不上”“物业公开的维修费用明显高于市价”以及“物业总是先使用资金，而后通知业主”等方面。
正因为如此，一些对公共收益比较了解的业主在接受记者采访时称，“即使有公示，真实性也难以判断，倒不如不去关注，落个自在”。
不过，随着近年来业主维权意识逐渐提高，公共收益的使用往往成为物业纠纷的一个焦点。记者在中国裁判文书网以“物业＋公共收益”为关键词检索发现，2016年相关文书约470条，2017年增至近780条，2018年跃升至近1500条，此后3年都达到3000条以上。
今年9月，一则“小区物业拒交经营收入，业委会起诉追索137．5万获法院支持”的消息引发社会热议。
2012年9月至2021年2月，某物业公司一直为江苏省南通市某小区提供服务。在服务合同到期前，物业公司将提供服务期间的多种经营收入、临时停车费收入进行了审计并公示。2021年2月底撤场后却迟迟未将上述收入交接给小区业委会，后者根据业主代表大会决议，决定提起诉讼，在扣除经营成本基础上，向物业公司追索小区公共收益137．5万元。
法院审理认为，小区内的停车费及其他经营收入均属于全体业主共有，物业公司理应将属于该小区全体业主共有的收入交付给业主，其逾期支付构成违约，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任，判决支持小区业委会的诉求。
细化收益管理规则
探索新型监督方式
根据相关法规，经营性收益的分配权和使用，决定权在业主大会，但召开业主大会必须要半数以上业主参加，实际操作难度大。如今许多小区，动辄上千住户，业主们因为工作忙、怕麻烦、个人力量小等原因，无法形成有效监督。
监督乏力，导致关于公共收益的最终使用不断出现纷争。采访中，记者发现，一些业主出于“与其看不到一些东西，还不如发到手上踏实一点”的心态，提倡将收益用于发放福利；有的物业公司则认为，这笔钱可用于补充小区专项维修资金、改善共用设施设备，或者作为物业费的补贴。
如何管好这笔账，考验社区基层治理智慧。对此，各地进行了积极探索。
2019年7月，浙江省杭州市出台物业经营性收支信息公示试点工作方案，要求业主委员会、物业服务企业把每个月的物业经营性收支项目、金额、摘要等录入杭州市住保房管局的信息平台，业主经实名认证后，可通过信息平台查询本人所在物业管理区域的经营性收支情况。与此同时，杭州在业主委员会相关工作制度（试行）中明确，原则上物业经营收益的50％以上应当用于物业公共部位、共用设备的维修、更新、改造或者补充物业专项维修资金。
此后，多地在制定相关条例时也引导业主将经营性收益投向小区设施维护。
今年9月，福建省住房和城乡建设厅会同多部门出台住宅小区公共收益管理办法（试行），规定前期物业服务期间，物业服务企业可以根据《前期物业服务合同》约定住宅小区共有部分的经营管理事项，物业服务企业的经营管理费用支出不得超过公共收益的30％。业主大会成立后，经业主大会决定，业主委员会账户的公共收益可以用于维修和更新、改造住宅小区共有部分以及业主委员会工作经费等公共开支，也可以用于抵扣业主的物业服务费用、水电公摊费用以及业主大会决定的其他事项支出。
一个月后，江西省住房和城乡建设厅制定业主大会和业主委员会指导规则（试行），规定业主共有部分收益应当优先用于补充建筑物及其附属设施的维修资金。业主共有部分收益应当单独列账。业主大会应当设立业主共有资金账户，共有资金账户由业主委员会管理。
还有一些地方探索建立共管账户，规范保管、使用程序，让小区公共收益更透明。
今年9月，安徽省合肥市人民政府办公室公布的《合肥市住宅小区物业管理条例（草案征求意见稿）》拟规定，住宅小区公共收益应当单独列账，接受业主监督。业主大会成立前，物业服务企业应当与乡、镇人民政府、街道办事处设立公共收益共管账户；业主大会成立后，经业主大会同意，业主委员会可以与乡、镇人民政府、街道办事处设立公共收益共管账户。
在秦亮平看来，设立共管账户，单独列账，由物业去运营管理，相应的收益直接进入共管账户，扣除相应合理管理成本外，利润按照约定比例分配。此举既可以激发物业公司经营的能动性，又能很好地监督其收益和使用的情况，还有利于保障业主的共同权益，可以实现双赢。
秦亮平提醒，随着小区使用年限增加，小区的配套设施会不断老化，同时业主也会产生新的需求，但维修资金是有限的，所以通过公共收益来补充维修资金是比较科学的方式。物业管理条例第五十四条也规定，公共收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。在小区维修资金充裕的前提下，在业主大会授权的范围内，利用公共收益给业主发红包或日常用品等方式分享收益，也可以在一定程度上提高业主的积极性和小区的治理效能。
为了更好地破解小区公共收益监管难题，秦亮平建议，各地还可以探索多种新型监督方式，如包干制，将小区的公共经营性收益整体打包给物业公司，由其支付固定的收益给业主，其自负盈亏；或者提成制，由物业公司组织招商经营，业主按照经营收益的一定比例向物业公司支付服务费，剩余的收益扣除合理成本外属于业主共有。
“阳光是最好的防腐剂，小区公共事务唯有公开透明才可以真正做到监管。无论是物业公司代管，还是业主委员会管理，或者物业公司与业主委员会共管，都应当依照法律规定定期将收支明细主动公示，接受业主的监督。”秦亮平说，从业主的角度来说，也需增强公共收益权利意识，加强学习相关法律知识，依法维护自身权益。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，小区公共收益不仅涉及账目的规范和公开问题，其背后还有监管和规则体系完善等问题。要解决这些问题，既要从法律上对成立业委会提供更有力的支持，让政府部门承担更主动的角色，物业公司在业委会成立过程中履行更多强制性义务；同时又要让小区公共收益的管理规则更加细化，如由政府部门统一制定公共收益公开的表格，对小区公共收益公开情况进行定期抽检，对于隐瞒或篡改数据、侵吞业主利益的行为，须进行严厉处罚等；此外，还可以从公示方式上发力，如利用微信公众号等新媒体平台，将小区公共收益做好分类，由固定人员定期公布，保障业主的知情权。
“有关部门只有进一步完善法规，从业委会组建、公共收益管理、违规惩治等方面不断细化，不断加大对业委会的支持力度和对物业公司的监管力度，才能在社区内形成更加均衡的治理模式，真正捍卫业主的合法权益，推进共治共建共享的基层治理。”
[文档编号][BPS-16486-ITEMTYPE-10012-16486]
自2018年在该小区安家后，李先生年年按时交物业费，但对于物业公司的服务质量，他一直很不满意，尤其是对方多年来从未向业主公示过小区公共收益，即使他和邻居们多次在业主群里＠物业，甚至上门要求其将收支明细公开，但始终未得到明确回应。
根据民法典第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共同部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
实际工作中，很多小区将公共设施委托给物业公司来经营管理，业主并不参与其中。时间一长，这些公共收益容易被物业公司支配使用，一些业主忽视甚至“放弃”了这部分权利。《法治日报》记者近日走访北京市多个小区发现，不少小区公共收益账目鲜见公布，多数业主对该收益也知之甚少。
多名受访专家指出，管好小区公共收益这笔账，既关系居民的生活质量，也体现社会基层治理的能力。在相关法律法规明确公共收益归属的前提下，应当强化小区物业信息公开透明力度，保障业主知情权，同时完善监督管理机制，增强业主的法律意识，以法治解开公共收益之“谜”。
公共收益来源广泛
多数业主不甚了解
记者随机采访了北京、天津、湖南、广东等地20多位业主后发现，多数业主对于小区设施哪些属于业主共有财产、哪些收益应归业主所有并不了解。
“每天都会看到小区地下车库入口、电梯间的广告，但因为平时工作比较忙，根本没想广告收益的事情，以为它们都是归物业所有。”家住广东省汕头市某小区的张先生告诉记者，商品房小区多多少少都有些收益，但具体包括哪些内容，自己讲不清楚。
事实上，近年来，小区经营性收入来源日趋多样。
据物业人员李辉（化名）介绍，小区公共区域的广告收益，如户外广告、电梯广告、外墙墙体广告等；停车泊位收入；经营性用房收入；占用公共区域经营的快递柜、贩卖机等收入；电瓶车充电桩收入；公共部位征收补偿款；利用公共配套如活动场地、会所、游泳池经营收入；部分通信运营管理费；物业管理用房的收益；因损坏小区公共设施进行的赔偿……这些都是小区公共收益来源。
他以其所供职的浙江省杭州市某小区为例，向记者详细算了一笔账：该小区位于地铁口，交付近8年，共8幢住宅、2幢商住，一年经营性收入约60万元。
“电梯广告、停车泊位收入是大头。”李辉说，部分电梯安装了25寸的液晶屏广告，每块租金约1700元／年；每部电梯有3块框架广告，每块租金约700元至800元／年；每部电梯有1块电梯门贴纸广告，每块租金约800元／年。这就意味着，该小区每年每部电梯凭借电梯广告，收入就在4000元左右。停车泊位收入则主要包括地上和地下，地上临时车位对外经营，5元／小时，每天30元封顶；地下公共配套车位，月租金为400元至500元／个。根据小区业主与物业签署的物业合同，该部分收入由业主与物业公司五五分成。
记者近日走访北京市10多个小区发现，这些小区的公共区域——电梯间、楼道内、小花园、楼体外墙、公告栏等处，都张贴或悬挂着各式各样的商业广告。随意走进一个小区高层住宅楼的电梯间，触目所及的是多个电梯广告，记者粗略数了数，4个框架广告、1个纸质广告、1个电子屏广告将电梯间的四面墙占满了。
在北京从事广告行业的曾先生告诉记者，小区内的墙体广告、灯箱广告根据面积大小、广告内容等，年收入至少在1万元以上。
记者还在现场看到，一些小区楼宇间的空地上安装了不少自动饮水机、快递柜、牛奶贩卖机、矿泉水贩卖机等。而根据目前的市场价，一般每台快递柜的租金在3000元至4000元／年，每台矿泉水和牛奶贩卖机租金约3000元／年。
“在一些没有业委会的小区，这些公共收费项目容易成为物业的隐性收入。这些隐性收入中，除了广告费、占地费，还有不常见的宽带入场费、通信基站收费等。”李辉说，这些收入按理说都应归全体业主所有，但实际上多数小区的公共收益都进了物业的收入账目，且这部分收入十分可观，有的甚至占到物业总收入的近三分之一。
收益去向鲜有公示
矛盾纠纷频频发生
随着小区公共收益水涨船高，对于收益的处置成了一个敏感问题。
根据物权法第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
一些地区的物业管理规定也明确，小区配套设施场地租金及收费标准，由业主委员会与入住单位协商合同约定，未成立业主委员会的物业服务企业与入住单位协商合同约定，应当向全体业主公示征求意见，并定期将属于全体业主的公共收益部分及必要开支进行公示。
如《北京市物业管理条例》规定，物业服务人员应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏，如实公示、及时更新“上一年度公共水电费用分摊情况、物业费、公共收益收支与专项维修资金使用情况”，并且可通过互联网方式告知全体业主。
“一方面，业主需要知道收益的多少以及用在何处；另一方面，业主也要了解和判断收益使用的合理性。”北京市律师协会物业管理法律专业委员会副秘书长秦亮平说。
在记者走访的10多个小区中，只有2个小区物业对公共收益收支明细进行了公示，3个小区物业能够满足业主查看账目的需求。而那些未公示账目的小区物业给出的解释多半是“一般在第一季度公示，现在已经撤下来了”。
记者注意到，目前小区公共收益的公示方式仍然以传统的贴公告为主，新媒体如微信或QQ群、小程序、App等方式的应用程度偏低，这也使得不少居民不能及时了解公共收益去向。
早在2021年3月，江苏省消费者权益保护委员会针对12000多份样本的一份调查报告显示，小区公共收益等信息不透明、业主知情权得不到保障的现象极为普遍。
调查数据还显示，超过六成受访者认为小区公共收益使用不够合理，主要体现在“公共收益使用的决定权，主要掌握在物业手中”“使用金额与公共账户余额对不上”“物业公开的维修费用明显高于市价”以及“物业总是先使用资金，而后通知业主”等方面。
正因为如此，一些对公共收益比较了解的业主在接受记者采访时称，“即使有公示，真实性也难以判断，倒不如不去关注，落个自在”。
不过，随着近年来业主维权意识逐渐提高，公共收益的使用往往成为物业纠纷的一个焦点。记者在中国裁判文书网以“物业＋公共收益”为关键词检索发现，2016年相关文书约470条，2017年增至近780条，2018年跃升至近1500条，此后3年都达到3000条以上。
今年9月，一则“小区物业拒交经营收入，业委会起诉追索137．5万获法院支持”的消息引发社会热议。
2012年9月至2021年2月，某物业公司一直为江苏省南通市某小区提供服务。在服务合同到期前，物业公司将提供服务期间的多种经营收入、临时停车费收入进行了审计并公示。2021年2月底撤场后却迟迟未将上述收入交接给小区业委会，后者根据业主代表大会决议，决定提起诉讼，在扣除经营成本基础上，向物业公司追索小区公共收益137．5万元。
法院审理认为，小区内的停车费及其他经营收入均属于全体业主共有，物业公司理应将属于该小区全体业主共有的收入交付给业主，其逾期支付构成违约，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任，判决支持小区业委会的诉求。
细化收益管理规则
探索新型监督方式
根据相关法规，经营性收益的分配权和使用，决定权在业主大会，但召开业主大会必须要半数以上业主参加，实际操作难度大。如今许多小区，动辄上千住户，业主们因为工作忙、怕麻烦、个人力量小等原因，无法形成有效监督。
监督乏力，导致关于公共收益的最终使用不断出现纷争。采访中，记者发现，一些业主出于“与其看不到一些东西，还不如发到手上踏实一点”的心态，提倡将收益用于发放福利；有的物业公司则认为，这笔钱可用于补充小区专项维修资金、改善共用设施设备，或者作为物业费的补贴。
如何管好这笔账，考验社区基层治理智慧。对此，各地进行了积极探索。
2019年7月，浙江省杭州市出台物业经营性收支信息公示试点工作方案，要求业主委员会、物业服务企业把每个月的物业经营性收支项目、金额、摘要等录入杭州市住保房管局的信息平台，业主经实名认证后，可通过信息平台查询本人所在物业管理区域的经营性收支情况。与此同时，杭州在业主委员会相关工作制度（试行）中明确，原则上物业经营收益的50％以上应当用于物业公共部位、共用设备的维修、更新、改造或者补充物业专项维修资金。
此后，多地在制定相关条例时也引导业主将经营性收益投向小区设施维护。
今年9月，福建省住房和城乡建设厅会同多部门出台住宅小区公共收益管理办法（试行），规定前期物业服务期间，物业服务企业可以根据《前期物业服务合同》约定住宅小区共有部分的经营管理事项，物业服务企业的经营管理费用支出不得超过公共收益的30％。业主大会成立后，经业主大会决定，业主委员会账户的公共收益可以用于维修和更新、改造住宅小区共有部分以及业主委员会工作经费等公共开支，也可以用于抵扣业主的物业服务费用、水电公摊费用以及业主大会决定的其他事项支出。
一个月后，江西省住房和城乡建设厅制定业主大会和业主委员会指导规则（试行），规定业主共有部分收益应当优先用于补充建筑物及其附属设施的维修资金。业主共有部分收益应当单独列账。业主大会应当设立业主共有资金账户，共有资金账户由业主委员会管理。
还有一些地方探索建立共管账户，规范保管、使用程序，让小区公共收益更透明。
今年9月，安徽省合肥市人民政府办公室公布的《合肥市住宅小区物业管理条例（草案征求意见稿）》拟规定，住宅小区公共收益应当单独列账，接受业主监督。业主大会成立前，物业服务企业应当与乡、镇人民政府、街道办事处设立公共收益共管账户；业主大会成立后，经业主大会同意，业主委员会可以与乡、镇人民政府、街道办事处设立公共收益共管账户。
在秦亮平看来，设立共管账户，单独列账，由物业去运营管理，相应的收益直接进入共管账户，扣除相应合理管理成本外，利润按照约定比例分配。此举既可以激发物业公司经营的能动性，又能很好地监督其收益和使用的情况，还有利于保障业主的共同权益，可以实现双赢。
秦亮平提醒，随着小区使用年限增加，小区的配套设施会不断老化，同时业主也会产生新的需求，但维修资金是有限的，所以通过公共收益来补充维修资金是比较科学的方式。物业管理条例第五十四条也规定，公共收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。在小区维修资金充裕的前提下，在业主大会授权的范围内，利用公共收益给业主发红包或日常用品等方式分享收益，也可以在一定程度上提高业主的积极性和小区的治理效能。
为了更好地破解小区公共收益监管难题，秦亮平建议，各地还可以探索多种新型监督方式，如包干制，将小区的公共经营性收益整体打包给物业公司，由其支付固定的收益给业主，其自负盈亏；或者提成制，由物业公司组织招商经营，业主按照经营收益的一定比例向物业公司支付服务费，剩余的收益扣除合理成本外属于业主共有。
“阳光是最好的防腐剂，小区公共事务唯有公开透明才可以真正做到监管。无论是物业公司代管，还是业主委员会管理，或者物业公司与业主委员会共管，都应当依照法律规定定期将收支明细主动公示，接受业主的监督。”秦亮平说，从业主的角度来说，也需增强公共收益权利意识，加强学习相关法律知识，依法维护自身权益。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，小区公共收益不仅涉及账目的规范和公开问题，其背后还有监管和规则体系完善等问题。要解决这些问题，既要从法律上对成立业委会提供更有力的支持，让政府部门承担更主动的角色，物业公司在业委会成立过程中履行更多强制性义务；同时又要让小区公共收益的管理规则更加细化，如由政府部门统一制定公共收益公开的表格，对小区公共收益公开情况进行定期抽检，对于隐瞒或篡改数据、侵吞业主利益的行为，须进行严厉处罚等；此外，还可以从公示方式上发力，如利用微信公众号等新媒体平台，将小区公共收益做好分类，由固定人员定期公布，保障业主的知情权。
“有关部门只有进一步完善法规，从业委会组建、公共收益管理、违规惩治等方面不断细化，不断加大对业委会的支持力度和对物业公司的监管力度，才能在社区内形成更加均衡的治理模式，真正捍卫业主的合法权益，推进共治共建共享的基层治理。”
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物业用房被占引纠纷
2022年10月，某小区的业主代表因小区物业问题来到镇平县“问题楼盘”处置化解工作指挥部要说法。
“我们小区的事，找谁谁不管，你们哪位同志给我们断断。”业主代表们七嘴八舌地说。
“我们是小区的业主代表，今天代表小区780家业主反映问题。小区物业用房长期被开发商侵占，我们也不知道怎么来维护合法权益，你们可得帮我们出出主意。”当群众得知接待他们的是县检察院派驻指挥部的段云华时，顿时打开了话匣子。
“指挥部就是为了强力推动‘问题楼盘’处置化解工作落地见效，保障群众的合法利益而成立的。如果情况真实，我们一定管。”经过耐心沟通，段云华了解基本情况后，表示将立即上报院领导。
“群众利益无小事，建议将该线索列入‘绿色通道’，由民事检察部门实行全程帮办。同时也要发挥刑事检察职能作用，深挖‘问题楼盘’可能存在的违法问题，为下一步引导公安机关侦查取证打下基础。”镇平县人民检察院党组书记、检察长蔡春源说。
检察机关介入调查
接到指令后，段云华迅速展开调查核实。通过实地查看“问题楼盘”、暗访小区居民、走访原开发商和相关行政单位，调取小区规划、建设合同以及物业管理委员会备案材料等，逐渐摸清了“问题楼盘”的问题所在。
原来，2011年8月，镇平某房地产公司承建了该县某经济适用房建设项目。2012年12月，小区建设竣工，业主陆续入住。按照双方签订的协议，房地产公司负责人冀某与项目负责人吴某商议后达成一致，在小区建设中由吴某垫资建设小区的配套设施，包括幼儿园及物业用房。由于资金紧张，竣工后，冀某将位于该小区西南角的三层物业用房转让给吴某以冲抵工程款。
但在竣工之后，吴某又将该三层物业用房的一、二层低价卖给了张某，物业管理用房只能由该小区正门的门卫室替代。由于物业用房常年被私人占有，且物业公司疏于管理，不履行职责，与小区业主之间频繁发生矛盾纠纷。在此期间，开发该小区的房地产公司也已注销，业主们找不到解决问题的途径，致使数十名业主代表长时间四处奔走上访。
物业用房被判返还
该院民事检察部门经集体研讨认为，小区物业用房属服务性用房，应归全体业主共有，案件所涉三层房产在规划建设时性质明确定为物业服务用房，开发商无权处置该房产，因涉案房地产公司已注销，公司法定主体资格已消失，不能再作为诉讼主体资格，检察机关应受理该案，并支持小区业主起诉吴某、张某归还房产。
随后，段云华协调街道办事处、业主代表依法成立物业管理委员会，并支持物业管理委员会对吴某、张某提起诉讼。
2022年11月29日，在检察机关的支持下，法院秉持维护群众合法权益、将业主损失减少到最低的原则，采纳了检察机关意见，支持了原告的诉求，依法判决吴某、张某返还房产。
“案件虽然办结了，但推进问题全部解决、矛盾彻底化解，真正做到‘事心双解’，让群众的幸福生活更甜蜜，我们还不能就此止步。”段云华说。
为营造法治宣传氛围，结合民法典宣讲活动，春节期间，镇平县检察院将“民法典与你我同行”宣传海报和《河南省物业管理条例》宣传册送至小区，进一步加强小区业主和物业管理人员对民法典的深入了解，帮助他们维护自身合法权益。
至此，该小区的物业管理走上了规范化的轨道。
[文档编号][BPS-16485-ITEMTYPE-10012-16485]
2022年10月，某小区的业主代表因小区物业问题来到镇平县“问题楼盘”处置化解工作指挥部要说法。
“我们小区的事，找谁谁不管，你们哪位同志给我们断断。”业主代表们七嘴八舌地说。
“我们是小区的业主代表，今天代表小区780家业主反映问题。小区物业用房长期被开发商侵占，我们也不知道怎么来维护合法权益，你们可得帮我们出出主意。”当群众得知接待他们的是县检察院派驻指挥部的段云华时，顿时打开了话匣子。
“指挥部就是为了强力推动‘问题楼盘’处置化解工作落地见效，保障群众的合法利益而成立的。如果情况真实，我们一定管。”经过耐心沟通，段云华了解基本情况后，表示将立即上报院领导。
“群众利益无小事，建议将该线索列入‘绿色通道’，由民事检察部门实行全程帮办。同时也要发挥刑事检察职能作用，深挖‘问题楼盘’可能存在的违法问题，为下一步引导公安机关侦查取证打下基础。”镇平县人民检察院党组书记、检察长蔡春源说。
检察机关介入调查
接到指令后，段云华迅速展开调查核实。通过实地查看“问题楼盘”、暗访小区居民、走访原开发商和相关行政单位，调取小区规划、建设合同以及物业管理委员会备案材料等，逐渐摸清了“问题楼盘”的问题所在。
原来，2011年8月，镇平某房地产公司承建了该县某经济适用房建设项目。2012年12月，小区建设竣工，业主陆续入住。按照双方签订的协议，房地产公司负责人冀某与项目负责人吴某商议后达成一致，在小区建设中由吴某垫资建设小区的配套设施，包括幼儿园及物业用房。由于资金紧张，竣工后，冀某将位于该小区西南角的三层物业用房转让给吴某以冲抵工程款。
但在竣工之后，吴某又将该三层物业用房的一、二层低价卖给了张某，物业管理用房只能由该小区正门的门卫室替代。由于物业用房常年被私人占有，且物业公司疏于管理，不履行职责，与小区业主之间频繁发生矛盾纠纷。在此期间，开发该小区的房地产公司也已注销，业主们找不到解决问题的途径，致使数十名业主代表长时间四处奔走上访。
物业用房被判返还
该院民事检察部门经集体研讨认为，小区物业用房属服务性用房，应归全体业主共有，案件所涉三层房产在规划建设时性质明确定为物业服务用房，开发商无权处置该房产，因涉案房地产公司已注销，公司法定主体资格已消失，不能再作为诉讼主体资格，检察机关应受理该案，并支持小区业主起诉吴某、张某归还房产。
随后，段云华协调街道办事处、业主代表依法成立物业管理委员会，并支持物业管理委员会对吴某、张某提起诉讼。
2022年11月29日，在检察机关的支持下，法院秉持维护群众合法权益、将业主损失减少到最低的原则，采纳了检察机关意见，支持了原告的诉求，依法判决吴某、张某返还房产。
“案件虽然办结了，但推进问题全部解决、矛盾彻底化解，真正做到‘事心双解’，让群众的幸福生活更甜蜜，我们还不能就此止步。”段云华说。
为营造法治宣传氛围，结合民法典宣讲活动，春节期间，镇平县检察院将“民法典与你我同行”宣传海报和《河南省物业管理条例》宣传册送至小区，进一步加强小区业主和物业管理人员对民法典的深入了解，帮助他们维护自身合法权益。
至此，该小区的物业管理走上了规范化的轨道。
[文件下载][依法帮780户业主维权 “问题楼盘”化解工作走得实.docx]
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自《北京市物业管理条例》（以下简称《条例》）于2020年5月施行以来，全市业委会（物管会）组建率大幅攀升，住宅小区的管理逐渐规范化。与此同时，涉及业委会的案件数量也呈现出增长态势，折射出人民群众日益高标准、多样化、多层次的生活需要和法治需求。
为办好群众身边的“关键小事”，北京市通州区人民法院于近日召开“涉业主委员会案件审理情况通报会”，通过分析案件特点、揭示问题成因、提出相关建议等，引领业委会规范高效运行。法官表示，业委会参与小区自治时，应强化内外监督机制，除定期信息公开、接待答疑外，可以成立内部监督机构，由有法律、财会等专业背景的业主组成，定期对业主关心的收入、支出等重大事项进行监督，同时要在日常工作中加强信息公开，避免架构落空，形成“一言堂”，降低业委会的公信力。
可对业委会候选人制定准入标准
《条例》施行两年多来，北京市业委会（物管会）组建率已达到96.8%，较《条例》实施前的11.9%大幅攀升。
在通州法院近5年审理的业委会相关案件中，呈现出涉案案由种类多、涉诉主体日益多样化、审理结果以判决方式结案率高这三大特点。对案件进行梳理分析后发现，当前部分业主参与小区自治的积极性不高，业委会委员履职能力也有待提升，业委会日常化运作亟须规范。
“值得关注的是，涉业委会及业委会委员的名誉权纠纷案件数量也在增长。”通州法院台湖法庭负责人梁联林说，随着小区业主微信群的普及，部分业主对业委会行使建议、监督权时不注意方式、方法，业委会对业主维权也没有进行正当处理，导致彼此间存在宣泄情绪、相互诋毁等行为，继而产生涉名誉权等人格权纠纷。
通州法院指出，业委会作为自治组织，具有较强的服务性和公益性，其职能包括召集业主大会、选聘物业服务人、管理共有产权部分和共有资金、协调解决物业服务管理纠纷、支持配合属地政府依法履职等，需要业委会委员投入大量的时间和精力参与小区的事务管理和决策。但实践中，业主参与小区自治的积极性不高，业委会委员多为兼职，缺乏专项资金保障，委员既当“运动员”（业主）又当“裁判员”（业委会委员）的冲突角色定位，遇上“杂乱难”的群众工作时，稍微处理不慎极易引发冲突。为此，绝大多数业主秉着“多一事不如少一事”的心态，不愿参与小区事务决策、不愿竞选业委会委员，即便成为业委会委员，多为“例行公事”，由此导致部分业委会“形同虚设”。
事实上，业委会的职责涉及法律、财务、工程、公共管理等诸多领域，亟须专业人士介入处理。但目前多数业委会委员由小区的退休业主或热心公益的业主兼任，精力和专业能力相对有限，对于物业管理的法规、政策等并不熟悉。在此情形下，容易导致业委会作出的决定存在程序瑕疵，专业能力缺失也无法保证决议的科学性、合理性，很难获得广大业主的支持和理解。
对此，梁联林建议，在业委会选举前，可以对委员候选人制定相应的准入标准，同时要充分调动业主的积极性，在候选人间形成充分的竞争，对候选人在教育背景、工作经历、专业程度上进行全面筛选，以选出能够胜任业委会工作的业委会成员。有条件的小区，可以通过市场化手段聘请专业第三方赋能业委会，规范业委会选任、履职、决策，切实提升小区的生活品质。
业主大会可授权业委会自管物业
业委会的高效运转，离不开其自身的机制和组织保障，同样也离不开广大业主的支持。法治，成为评判各方行为的准绳。
2012年6月，通州区某小区召开业主临时大会，通过决议决定对小区物业实行自管，同时授权业委会注册组建小区社区服务中心。根据上述决议，该小区没有再行选聘物业服务企业，而是由业委会自聘物业人员进行物业服务，同时业委会与其他单位就小区相关物业服务进行了约定。因刘某未向业委会支付2012年7月至2021年7月的物业费，业委会将刘某诉至通州法院。对此，刘某声称，他通过相关渠道并没有找到小区业委会的主体资质信息，因此无法确认业委会是否合法合规。
对此，法院审理后认为，业委会经业主大会授权负责本小区的物业服务，与业主之间形成了物业服务法律关系，这种特殊的物业服务法律关系是基于法律的许可和业主的自治产生，并非基于合同，业委会因从事物业服务的公共事务而有权向业主收取物业服务费用，该项权利可依民事诉讼获得保护。刘某作为小区业主，在享有业主权利的同时应当依法承担义务，其有义务按时交纳物业服务费用。据此，法院判令其向业委会支付欠缴的物业服务费。
台湖法庭法官崔欢表示，相较于物业公司提供服务，业主自管是实现以盈利为目的到以服务为目的转变的创新性探索之一，涉案小区按规定成立业主大会并授权业委会负责本小区的物业管理，具有法律依据和自治根基，法院依法予以保护，并通过裁判为业委会自管物业的资质正名，一方面为既有的自管小区吃下“定心丸”，有利于化解潜在的业主拒不交纳物业费的纠纷，另一方面也为其他具备条件的小区实现物业自管提供了参考路径。
台湖法庭副庭长许多清介绍，在日常工作中，通州法院坚持向前一步，制作物管会、业委会设立流程指引示意图，并通过“问答”的形式，详细介绍设立环节的注意事项，为推动业委会依法成立、高效履职赋能增效。通州法院也将加大普法宣传力度，借助京法巡回讲堂、巡回审判等工作机制，以案释法，增强业委会和业主的法治意识，继而增进各方互信共治。
业委会成立难可寻求政府部门协助
“业委会作为自治组织享有自治权，小区业主与业委会是紧密联系的利益共同体，提倡广大业主特别是具有相关专业知识、教育背景的业主，积极参与到小区治理和重大决策中来，提升业委会决策的科学性和合理性。”崔欢建议，日常生活中，业主要增强自治方面的自觉性，避免因为业主不积极参与业主大会的表决，将“不反馈意见视为同意的表决形式”作为议事规则，产生被代表的情况。
对于如何破解业委会成立难、换届难的问题，许多清表示，我国民法典规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。《条例》规定，没有条件成立业主大会的，可以组建过渡性质的物业管理委员会进行临时补位，任期3年。期满仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的，由街道办事处、乡镇人民政府重新组建物业管理委员会，以此避免管理真空。
“民法典规定，地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”对于确需成立业委会的小区，许多清建议，可以主动寻求辖区内政府机关或者居民自治组织的帮助和引导，在乡镇街道、居委会的指导下规范选任流程，依法成立业委会。针对业主投票难等问题，可以充分利用“北京业主”或其他省市官方推出的相关软件进行共同决策、投票，以此提高效率。
此外，梁联林提醒，业委会成立后，应当健全工作机制，对业委会的重要议事和表决规则、主任与委员之间的职责分工、信息公开、经费来源等进行专门规范，并在日常工作中落到实处。房地产行政主管部门、街道办、属地政府相关职能部门也应加强对业委会的指导监督工作，对业委会筹建、换届和日常工作进行具体指导，必要时引入专门的监督机构，形成第三方监督管理机制。
[文档编号][BPS-16484-ITEMTYPE-10012-16484]
为办好群众身边的“关键小事”，北京市通州区人民法院于近日召开“涉业主委员会案件审理情况通报会”，通过分析案件特点、揭示问题成因、提出相关建议等，引领业委会规范高效运行。法官表示，业委会参与小区自治时，应强化内外监督机制，除定期信息公开、接待答疑外，可以成立内部监督机构，由有法律、财会等专业背景的业主组成，定期对业主关心的收入、支出等重大事项进行监督，同时要在日常工作中加强信息公开，避免架构落空，形成“一言堂”，降低业委会的公信力。
可对业委会候选人制定准入标准
《条例》施行两年多来，北京市业委会（物管会）组建率已达到96.8%，较《条例》实施前的11.9%大幅攀升。
在通州法院近5年审理的业委会相关案件中，呈现出涉案案由种类多、涉诉主体日益多样化、审理结果以判决方式结案率高这三大特点。对案件进行梳理分析后发现，当前部分业主参与小区自治的积极性不高，业委会委员履职能力也有待提升，业委会日常化运作亟须规范。
“值得关注的是，涉业委会及业委会委员的名誉权纠纷案件数量也在增长。”通州法院台湖法庭负责人梁联林说，随着小区业主微信群的普及，部分业主对业委会行使建议、监督权时不注意方式、方法，业委会对业主维权也没有进行正当处理，导致彼此间存在宣泄情绪、相互诋毁等行为，继而产生涉名誉权等人格权纠纷。
通州法院指出，业委会作为自治组织，具有较强的服务性和公益性，其职能包括召集业主大会、选聘物业服务人、管理共有产权部分和共有资金、协调解决物业服务管理纠纷、支持配合属地政府依法履职等，需要业委会委员投入大量的时间和精力参与小区的事务管理和决策。但实践中，业主参与小区自治的积极性不高，业委会委员多为兼职，缺乏专项资金保障，委员既当“运动员”（业主）又当“裁判员”（业委会委员）的冲突角色定位，遇上“杂乱难”的群众工作时，稍微处理不慎极易引发冲突。为此，绝大多数业主秉着“多一事不如少一事”的心态，不愿参与小区事务决策、不愿竞选业委会委员，即便成为业委会委员，多为“例行公事”，由此导致部分业委会“形同虚设”。
事实上，业委会的职责涉及法律、财务、工程、公共管理等诸多领域，亟须专业人士介入处理。但目前多数业委会委员由小区的退休业主或热心公益的业主兼任，精力和专业能力相对有限，对于物业管理的法规、政策等并不熟悉。在此情形下，容易导致业委会作出的决定存在程序瑕疵，专业能力缺失也无法保证决议的科学性、合理性，很难获得广大业主的支持和理解。
对此，梁联林建议，在业委会选举前，可以对委员候选人制定相应的准入标准，同时要充分调动业主的积极性，在候选人间形成充分的竞争，对候选人在教育背景、工作经历、专业程度上进行全面筛选，以选出能够胜任业委会工作的业委会成员。有条件的小区，可以通过市场化手段聘请专业第三方赋能业委会，规范业委会选任、履职、决策，切实提升小区的生活品质。
业主大会可授权业委会自管物业
业委会的高效运转，离不开其自身的机制和组织保障，同样也离不开广大业主的支持。法治，成为评判各方行为的准绳。
2012年6月，通州区某小区召开业主临时大会，通过决议决定对小区物业实行自管，同时授权业委会注册组建小区社区服务中心。根据上述决议，该小区没有再行选聘物业服务企业，而是由业委会自聘物业人员进行物业服务，同时业委会与其他单位就小区相关物业服务进行了约定。因刘某未向业委会支付2012年7月至2021年7月的物业费，业委会将刘某诉至通州法院。对此，刘某声称，他通过相关渠道并没有找到小区业委会的主体资质信息，因此无法确认业委会是否合法合规。
对此，法院审理后认为，业委会经业主大会授权负责本小区的物业服务，与业主之间形成了物业服务法律关系，这种特殊的物业服务法律关系是基于法律的许可和业主的自治产生，并非基于合同，业委会因从事物业服务的公共事务而有权向业主收取物业服务费用，该项权利可依民事诉讼获得保护。刘某作为小区业主，在享有业主权利的同时应当依法承担义务，其有义务按时交纳物业服务费用。据此，法院判令其向业委会支付欠缴的物业服务费。
台湖法庭法官崔欢表示，相较于物业公司提供服务，业主自管是实现以盈利为目的到以服务为目的转变的创新性探索之一，涉案小区按规定成立业主大会并授权业委会负责本小区的物业管理，具有法律依据和自治根基，法院依法予以保护，并通过裁判为业委会自管物业的资质正名，一方面为既有的自管小区吃下“定心丸”，有利于化解潜在的业主拒不交纳物业费的纠纷，另一方面也为其他具备条件的小区实现物业自管提供了参考路径。
台湖法庭副庭长许多清介绍，在日常工作中，通州法院坚持向前一步，制作物管会、业委会设立流程指引示意图，并通过“问答”的形式，详细介绍设立环节的注意事项，为推动业委会依法成立、高效履职赋能增效。通州法院也将加大普法宣传力度，借助京法巡回讲堂、巡回审判等工作机制，以案释法，增强业委会和业主的法治意识，继而增进各方互信共治。
业委会成立难可寻求政府部门协助
“业委会作为自治组织享有自治权，小区业主与业委会是紧密联系的利益共同体，提倡广大业主特别是具有相关专业知识、教育背景的业主，积极参与到小区治理和重大决策中来，提升业委会决策的科学性和合理性。”崔欢建议，日常生活中，业主要增强自治方面的自觉性，避免因为业主不积极参与业主大会的表决，将“不反馈意见视为同意的表决形式”作为议事规则，产生被代表的情况。
对于如何破解业委会成立难、换届难的问题，许多清表示，我国民法典规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。《条例》规定，没有条件成立业主大会的，可以组建过渡性质的物业管理委员会进行临时补位，任期3年。期满仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的，由街道办事处、乡镇人民政府重新组建物业管理委员会，以此避免管理真空。
“民法典规定，地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”对于确需成立业委会的小区，许多清建议，可以主动寻求辖区内政府机关或者居民自治组织的帮助和引导，在乡镇街道、居委会的指导下规范选任流程，依法成立业委会。针对业主投票难等问题，可以充分利用“北京业主”或其他省市官方推出的相关软件进行共同决策、投票，以此提高效率。
此外，梁联林提醒，业委会成立后，应当健全工作机制，对业委会的重要议事和表决规则、主任与委员之间的职责分工、信息公开、经费来源等进行专门规范，并在日常工作中落到实处。房地产行政主管部门、街道办、属地政府相关职能部门也应加强对业委会的指导监督工作，对业委会筹建、换届和日常工作进行具体指导，必要时引入专门的监督机构，形成第三方监督管理机制。
[文件下载][业委会自治如何避坑，通州法院来指路.docx]
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部分热点城市房地产销售乱象依然存在。《经济参考报》记者在安徽、福建等多地调研发现，有的开发商在销售中无证售房，以赠送面积的名义擅改规划，还有的房地产项目采用双合同方式捆绑装修款，变相提高房屋总价款。这些行为严重影响居民“住有所居”的获得感，业内建议，宜继续强化监管，防止房地产市场乱象卷土重来。
未取得商品房预售证而收取客户认筹金，变相锁定客户资金、样板间装修标准超出销售方案承诺标准……近日，北京市住建委对昌平区多个房地产项目的销售现场进行突击检查，发现各自存在违规问题，并作出了相应处罚。
热点城市的房地产销售仍存在乱象。在合肥，今年以来发生了多起个别开发企业不讲诚信、违法违规经营、损害群众利益、扰乱市场秩序的现象。一些开发商变相要求“全款购房”，拒绝、阻扰购房人正常使用公积金贷款购房，有的开发商违规行为被多次举报。
比如，合肥荣盛泽业房地产开发有限公司开发建设的某楼盘项目在销售过程中，拒绝使用住房公积金贷款购房；安徽双玺置业有限公司开发建设的某楼盘项目，在取得商品房预售许可证后，捂盘惜售，未按规定在销售现场一次性公开全部准售房源，被多名购房者投诉举报。
记者调查发现，一些开发商还擅自采用违建的方式改变规划。在福州市仓山区，有开发商擅改规划，对采光井进行倒板违建，实现赠送面积。目前当地城管已对该项目的违建进行责期拆除。
在项目备案价之外，开发商签订双合同，一次性收取每平方米几千元装修款项，通过合同拆分的方式，将所谓的装修款签订到另一份合同。一些开发商还捆绑销售车位。《经济参考报》记者调查发现，捆绑销售、价外加价虽屡被消费者投诉，依然禁而难绝。
多个热点城市楼盘被曝出精装品质与价格不匹配、质量粗制滥造等问题。在福州，去年下半年以来，高新区的部分房地产项目业主因不满开发商捆绑销售而多次维权。以其中一个楼盘为例，项目在备案价之外，按照建筑面积收取每平方米约4000元装修款项，业主与开发商指定的装修公司签订装修合同。而装修合同部分条款内容涉嫌侵权，如装修合同未标明装修交付标准、产品名称、产品型号、产品价格。此外，福州一些楼盘项目也存在以明显高于市场价捆绑车位销售的情况。
目前，在当地主管部门协调下，部分小区业主维权陆续得到回应和解决。部分房地产公司提出，针对要求退还装修款的购房人，同意与购房人解除装修协议，收取装修款总额35%的违约金，向购房人退还装修款总额65%的款项。
一些地方还存在价外加价的行为。杨先生两个月前购买福州高新区的某楼盘项目，在官网查到楼盘的2号楼、3号楼备案价在每平方米1.7万元左右，但实际销售是每平方米1.9万多元，还要外加一个20万元左右的车位。“选了套90平方米左右的房子，除备案价外要额外加价20万元，打入置业顾问提供的一个银行账户，还不给发票。”杨先生很是无奈。
还有的房地产开发公司，在违规行为被监管部门查处后，仍拒不整改。
比如，合肥金科骏成房地产开发有限公司开发建设的某个项目，在销售过程中存在将商品房销售给不具备购房资格的购房人，尽管合肥市房管局多次要求公司按规定尽快退款，但是该公司一直拒不整改；合肥京商融合置地有限公司开发建设的“京商商贸城”项目，购房款未按规定存入资金监管账户，导致业主多次投诉维权；合肥七彩世界置业有限公司开发建设的某个房地产项目逾期交房，被多名业主投诉。根据《商品房买卖合同》约定，逾期交房60天，购房人有权提出退房，但是购房人向开发公司提出退房，开发公司一直拖延，拒绝办理退房。
业内人士认为，房屋预售价必须“一房一价”“明码标价”，让房价公开、透明是房屋预售价格制度的作用之一。此外，要加强监管执法，防止开发商“浑水摸鱼”滋生房地产销售乱象。
不少专家表示，虽然国家相关部门和各地接连出台维护房地产市场秩序的通知，但一些房地产商仍存在侥幸心理，为此，各地查处和处罚力度有待进一步加大，防止房地产市场乱象卷土重来。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次北京等多地公布了对部分房企和楼盘的专项检查结果，对于相关违法违规行为采取了高限处罚的内容，这也说明虽然近期楼市有降温的现象，但房地产交易秩序依然会保持稳定。“部分房企近期资金压力大，但还是要遵守房屋交易的纪律，否则，被查处后对于销售工作的开展和企业形象等都有负面影响。”
热点城市普遍存在库存不足的情况，潜在购房需求很强烈。“这个时候如果政策层面不关注，有限的房源会继续被抢购，进而形成价格上涨的市场印象，所以政策必须精准管控。”厦门大学管理学教授戴亦一认为，热点城市、热点区域要加快商品房供应速度，建议加快项目预售证审批速度，同时增加住宅用地供应。
房企即使进行了违规销售，但由于购房者经常处于弱势地位，因此只能吃“哑巴亏”。“这种情况亟待改变。希望各地能够借此轮房企销售整治行动，改变过去购房者的弱势地位。通过实施黑名单制度加以惩戒，如可考虑禁止违规企业在1-2年内拿地或开发等方式震慑市场、规范企业行为，确保调控效果‘不打折’。”一位业内人士说。
对于精装修捆绑销售等行为，专家建议相关部门及时介入，不可“和稀泥”执法。一些受访人士建议相关部门能尽快制定房屋精装修规范细则，加大监管及惩罚力度，整治市场乱象，切实维护消费者合法权益。严跃进认为，精装修维权大都围绕装修质量和合同纠纷展开，其背后是房地产企业为求利益最大化而不惜损害业主权益，希望监管部门能形成合力，制定强有力的管控措施，而不是相互推诿、不作为。
“现有的房地产管理相关法律法规，对开发企业擅自违约和不诚信行为缺乏有力的处罚措施，违法违约成本较低。”合肥市房产局有关负责人认为，鉴于房地产领域问题多发、投诉较多的乱象，合肥市近年来建立开发企业信用考评管理体系，累计已经对56家房产企业进行了信用考评扣分，并将结果通过局政务网站公示，比如房企违法违规销售、销售现场公示内容不规范、违反合同约定损害消费者合法权益等问题，通过机制、制度建设，有序引导开发企业诚实守信、规范服务，创造更加良好的房地产市场环境，保障购房者合法权益。
合肥、福州等地的房管部门工作人员建议，还需要通过进一步加大查处力度，提升房企违规成本。对于涉事房企，相关主管部门要进行约谈、要求限时整改，考核如不合格，将予以通报；对于屡教不改者，要采取信用考评扣分处理，并适时采取暂停供地、暂停预售、暂停网签措施。对问题多发的房企，从严控制银行贷款、预售资金和备案价格。
[文档编号][BPS-16483-ITEMTYPE-10012-16483]
未取得商品房预售证而收取客户认筹金，变相锁定客户资金、样板间装修标准超出销售方案承诺标准……近日，北京市住建委对昌平区多个房地产项目的销售现场进行突击检查，发现各自存在违规问题，并作出了相应处罚。
热点城市的房地产销售仍存在乱象。在合肥，今年以来发生了多起个别开发企业不讲诚信、违法违规经营、损害群众利益、扰乱市场秩序的现象。一些开发商变相要求“全款购房”，拒绝、阻扰购房人正常使用公积金贷款购房，有的开发商违规行为被多次举报。
比如，合肥荣盛泽业房地产开发有限公司开发建设的某楼盘项目在销售过程中，拒绝使用住房公积金贷款购房；安徽双玺置业有限公司开发建设的某楼盘项目，在取得商品房预售许可证后，捂盘惜售，未按规定在销售现场一次性公开全部准售房源，被多名购房者投诉举报。
记者调查发现，一些开发商还擅自采用违建的方式改变规划。在福州市仓山区，有开发商擅改规划，对采光井进行倒板违建，实现赠送面积。目前当地城管已对该项目的违建进行责期拆除。
在项目备案价之外，开发商签订双合同，一次性收取每平方米几千元装修款项，通过合同拆分的方式，将所谓的装修款签订到另一份合同。一些开发商还捆绑销售车位。《经济参考报》记者调查发现，捆绑销售、价外加价虽屡被消费者投诉，依然禁而难绝。
多个热点城市楼盘被曝出精装品质与价格不匹配、质量粗制滥造等问题。在福州，去年下半年以来，高新区的部分房地产项目业主因不满开发商捆绑销售而多次维权。以其中一个楼盘为例，项目在备案价之外，按照建筑面积收取每平方米约4000元装修款项，业主与开发商指定的装修公司签订装修合同。而装修合同部分条款内容涉嫌侵权，如装修合同未标明装修交付标准、产品名称、产品型号、产品价格。此外，福州一些楼盘项目也存在以明显高于市场价捆绑车位销售的情况。
目前，在当地主管部门协调下，部分小区业主维权陆续得到回应和解决。部分房地产公司提出，针对要求退还装修款的购房人，同意与购房人解除装修协议，收取装修款总额35%的违约金，向购房人退还装修款总额65%的款项。
一些地方还存在价外加价的行为。杨先生两个月前购买福州高新区的某楼盘项目，在官网查到楼盘的2号楼、3号楼备案价在每平方米1.7万元左右，但实际销售是每平方米1.9万多元，还要外加一个20万元左右的车位。“选了套90平方米左右的房子，除备案价外要额外加价20万元，打入置业顾问提供的一个银行账户，还不给发票。”杨先生很是无奈。
还有的房地产开发公司，在违规行为被监管部门查处后，仍拒不整改。
比如，合肥金科骏成房地产开发有限公司开发建设的某个项目，在销售过程中存在将商品房销售给不具备购房资格的购房人，尽管合肥市房管局多次要求公司按规定尽快退款，但是该公司一直拒不整改；合肥京商融合置地有限公司开发建设的“京商商贸城”项目，购房款未按规定存入资金监管账户，导致业主多次投诉维权；合肥七彩世界置业有限公司开发建设的某个房地产项目逾期交房，被多名业主投诉。根据《商品房买卖合同》约定，逾期交房60天，购房人有权提出退房，但是购房人向开发公司提出退房，开发公司一直拖延，拒绝办理退房。
业内人士认为，房屋预售价必须“一房一价”“明码标价”，让房价公开、透明是房屋预售价格制度的作用之一。此外，要加强监管执法，防止开发商“浑水摸鱼”滋生房地产销售乱象。
不少专家表示，虽然国家相关部门和各地接连出台维护房地产市场秩序的通知，但一些房地产商仍存在侥幸心理，为此，各地查处和处罚力度有待进一步加大，防止房地产市场乱象卷土重来。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次北京等多地公布了对部分房企和楼盘的专项检查结果，对于相关违法违规行为采取了高限处罚的内容，这也说明虽然近期楼市有降温的现象，但房地产交易秩序依然会保持稳定。“部分房企近期资金压力大，但还是要遵守房屋交易的纪律，否则，被查处后对于销售工作的开展和企业形象等都有负面影响。”
热点城市普遍存在库存不足的情况，潜在购房需求很强烈。“这个时候如果政策层面不关注，有限的房源会继续被抢购，进而形成价格上涨的市场印象，所以政策必须精准管控。”厦门大学管理学教授戴亦一认为，热点城市、热点区域要加快商品房供应速度，建议加快项目预售证审批速度，同时增加住宅用地供应。
房企即使进行了违规销售，但由于购房者经常处于弱势地位，因此只能吃“哑巴亏”。“这种情况亟待改变。希望各地能够借此轮房企销售整治行动，改变过去购房者的弱势地位。通过实施黑名单制度加以惩戒，如可考虑禁止违规企业在1-2年内拿地或开发等方式震慑市场、规范企业行为，确保调控效果‘不打折’。”一位业内人士说。
对于精装修捆绑销售等行为，专家建议相关部门及时介入，不可“和稀泥”执法。一些受访人士建议相关部门能尽快制定房屋精装修规范细则，加大监管及惩罚力度，整治市场乱象，切实维护消费者合法权益。严跃进认为，精装修维权大都围绕装修质量和合同纠纷展开，其背后是房地产企业为求利益最大化而不惜损害业主权益，希望监管部门能形成合力，制定强有力的管控措施，而不是相互推诿、不作为。
“现有的房地产管理相关法律法规，对开发企业擅自违约和不诚信行为缺乏有力的处罚措施，违法违约成本较低。”合肥市房产局有关负责人认为，鉴于房地产领域问题多发、投诉较多的乱象，合肥市近年来建立开发企业信用考评管理体系，累计已经对56家房产企业进行了信用考评扣分，并将结果通过局政务网站公示，比如房企违法违规销售、销售现场公示内容不规范、违反合同约定损害消费者合法权益等问题，通过机制、制度建设，有序引导开发企业诚实守信、规范服务，创造更加良好的房地产市场环境，保障购房者合法权益。
合肥、福州等地的房管部门工作人员建议，还需要通过进一步加大查处力度，提升房企违规成本。对于涉事房企，相关主管部门要进行约谈、要求限时整改，考核如不合格，将予以通报；对于屡教不改者，要采取信用考评扣分处理，并适时采取暂停供地、暂停预售、暂停网签措施。对问题多发的房企，从严控制银行贷款、预售资金和备案价格。
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目前的物权编草案总体上是对现行物权法的延续和升级。从物权法到物权编草案，标志着我国物权法律制度的再度明确与不断完善，有助于强化保护公民财产权利，让有恒产者更有恒心。
众所皆知，物权制度是产权保护的基石。即将提请十三届全国人大三次会议审议的民法典草案中，物权编草案是极为重要的组成部分。这次会议将对民法典物权编草案进一步补充完善，筑牢现代产权保护制度的坚实基础，让公民财产权利得到更有力的保护。
我国现行物权法于2007年实施，物权法规定的中国特色社会主义物权制度，在明晰权利归属、实现物权平等保护等方面发挥了重要作用。2018年8月，民法典物权编草案与其他分编草案一并首次提请全国人大常委会审议。草案在物权法基础上，按照党中央提出的完善产权保护制度，健全归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度的要求，结合现实需要，进一步完善了物权法律制度。经过全国人大常委会三次审议后，物权编草案进一步完善。针对经济社会生活以及司法实践中出现的新情况新问题，草案在强化业主权利保护、增加居住权规定、完善动产抵押和权利质押的规则等多方面作出完善。目前的物权编草案总体上是对现行物权法的延续和升级。从物权法到物权编草案，标志着我国物权法律制度的再度明确与不断完善。这样的立法方式有利于最大程度凝聚共识，减少争议，提升立法质效，也有助于强化保护公民财产权利，让有恒产者更有恒心。
民法典是民事版的权利宣言，被称作“万法之母”。一个人从摇篮到墓地，都离不开民法的保护。这次提请审议的物权编草案诸多亮点贯穿着一个主题：保障公民财产权利。即将审议的物权编草案聚焦了诸多经济社会热点问题，体现了对公民财产权利的高度重视。诸如，如何破解小区业主维权难？居住权制度如何规定？住宅建设用地使用权期间届满怎么办？对于这些社会关注的热点问题，物权编草案均作出了回应。
现实中，物业公司侵吞小区电梯广告收益等侵害业主权利问题可谓司空见惯。民法典物权编草案强化了对建筑物业主权利的保护，强化了业主对共有部分共同管理的权利，降低业主作出决议的门槛，明确共有部分产生的收益属于业主共有。此外，草案还规定政府、居委会应对设立业主大会和业委会给予指导协助，推动解决业委会成立难的问题；完善公共维修资金使用的表决程序，让资金不再“沉睡”。对于一些违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道等引发的纠纷，草案赋予了相关部门一定的义务去积极履行职责，对小区常见纠纷指明了解决途径，也为解决纠纷提供了法律依据。
作为物权编草案的一大亮点，草案在用益物权部分专章规定居住权，明确居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。这一制度是为了落实党中央的要求，认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排，满足特定人群的居住需求，也有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。对于居住权制度，也有专家建议在草案中增加规定，属于夫妻一方个人所有的房屋是夫妻唯一住所的，双方有共同使用居住的权利，离婚后所有权人不得随意处分。
住宅建设用地使用权期间届满续期问题，一直是社会各界颇为关注的焦点。对于住宅建设用地使用权期间届满续期问题，物权编草案作出原则性规定，积极回应社会关切。2016年11月，《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》提出，要研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。物权编草案根据现行物权法第一百四十九条、城市房地产管理法第二十二条作出了一个原则性规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。国务院正式提出修改有关法律的议案后，再进一步做好衔接。
此外，对于承包地“三权分置”问题，草案也进一步明确土地承包期限，明确土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。笔者期待也相信本次民法典草案的审议，能够从民法典的高度进一步强化保护公民财产权利，真正让有恒产者更有恒心。
[文档编号][BPS-16482-ITEMTYPE-10012-16482]
众所皆知，物权制度是产权保护的基石。即将提请十三届全国人大三次会议审议的民法典草案中，物权编草案是极为重要的组成部分。这次会议将对民法典物权编草案进一步补充完善，筑牢现代产权保护制度的坚实基础，让公民财产权利得到更有力的保护。
我国现行物权法于2007年实施，物权法规定的中国特色社会主义物权制度，在明晰权利归属、实现物权平等保护等方面发挥了重要作用。2018年8月，民法典物权编草案与其他分编草案一并首次提请全国人大常委会审议。草案在物权法基础上，按照党中央提出的完善产权保护制度，健全归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度的要求，结合现实需要，进一步完善了物权法律制度。经过全国人大常委会三次审议后，物权编草案进一步完善。针对经济社会生活以及司法实践中出现的新情况新问题，草案在强化业主权利保护、增加居住权规定、完善动产抵押和权利质押的规则等多方面作出完善。目前的物权编草案总体上是对现行物权法的延续和升级。从物权法到物权编草案，标志着我国物权法律制度的再度明确与不断完善。这样的立法方式有利于最大程度凝聚共识，减少争议，提升立法质效，也有助于强化保护公民财产权利，让有恒产者更有恒心。
民法典是民事版的权利宣言，被称作“万法之母”。一个人从摇篮到墓地，都离不开民法的保护。这次提请审议的物权编草案诸多亮点贯穿着一个主题：保障公民财产权利。即将审议的物权编草案聚焦了诸多经济社会热点问题，体现了对公民财产权利的高度重视。诸如，如何破解小区业主维权难？居住权制度如何规定？住宅建设用地使用权期间届满怎么办？对于这些社会关注的热点问题，物权编草案均作出了回应。
现实中，物业公司侵吞小区电梯广告收益等侵害业主权利问题可谓司空见惯。民法典物权编草案强化了对建筑物业主权利的保护，强化了业主对共有部分共同管理的权利，降低业主作出决议的门槛，明确共有部分产生的收益属于业主共有。此外，草案还规定政府、居委会应对设立业主大会和业委会给予指导协助，推动解决业委会成立难的问题；完善公共维修资金使用的表决程序，让资金不再“沉睡”。对于一些违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道等引发的纠纷，草案赋予了相关部门一定的义务去积极履行职责，对小区常见纠纷指明了解决途径，也为解决纠纷提供了法律依据。
作为物权编草案的一大亮点，草案在用益物权部分专章规定居住权，明确居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。这一制度是为了落实党中央的要求，认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排，满足特定人群的居住需求，也有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。对于居住权制度，也有专家建议在草案中增加规定，属于夫妻一方个人所有的房屋是夫妻唯一住所的，双方有共同使用居住的权利，离婚后所有权人不得随意处分。
住宅建设用地使用权期间届满续期问题，一直是社会各界颇为关注的焦点。对于住宅建设用地使用权期间届满续期问题，物权编草案作出原则性规定，积极回应社会关切。2016年11月，《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》提出，要研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。物权编草案根据现行物权法第一百四十九条、城市房地产管理法第二十二条作出了一个原则性规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。国务院正式提出修改有关法律的议案后，再进一步做好衔接。
此外，对于承包地“三权分置”问题，草案也进一步明确土地承包期限，明确土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。笔者期待也相信本次民法典草案的审议，能够从民法典的高度进一步强化保护公民财产权利，真正让有恒产者更有恒心。
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伴随着喜悦的心情，大家本该搬进新家，安居乐业，享受幸福美好生活，但却因为违规交房、小区配套设施严重不到位等事关业主切身利益这一重大民生问题，已经严重影响业主们的正常生活，这种困扰还将不断持续扰乱各位的身心。
违规交房
一期项目已于2014年6月30日交房，但细心、严谨的业主们会发现西安御润房地产开发有限公司整个交房验收存在不规范、违反国家法律法规的行为：没有向政府相关部门办理竣工验收备案登记手续，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》规定，“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，应当向建设部门进行备案，未备案的，备案机关责令限期改正，处20万元以上50万元以下罚款。”
《城市房地产开发经营管理条例》规定，“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。
不论是一期还是本应该交房的二期，经了解得知，都未能提供相关证明文件及手续，让人不仅联想开发商将国家法律，政府规定置于何地？开发商怎能如此轻易避开政府部门监管，而同时，相关政府部门又是如何履行监管职责？我们认为政府如不能切实尽到监管职能，将是严重失职，也将失信于人民群众，损害政府形象。
大配套设施严重滞后，影响业主生活
小区一期交房已半年有余，至今自来水、天然气管道仍未铺设到位，开发商及西安立丰物业管理公司合同履约效果及服务水平就实难苟同了，目前物业公司向广大业主提供没有安全保障的井水。
小区周边遍布重污染企业，此种情况下若是收取水费，那么将是于法无据，于理不通，各位业主，使用放心、安全的市政供水本就是合同要求开发商承担的义务，但何时能通干净自来水、天然气？我们要求开发商限期给予解决的，对此，我们要求开发商承担房屋交付之日起直至自来水、天然气开通之前所有物业费用，此要求基于《住建部第385号文件---《住宅建筑规范》及《购房合同》约定提出，对于给业主正常生活造成的影响，我们要求开发商对此承担违约责任，并给予赔偿。
住建部第385号文件是国家标准，编号为GB50368-2005，是国家对住宅建筑的强制性要求，“11．0．1 住宅竣工验收合格，取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许使用文件，并满足地方建设行政主管部门规定的备案要求，才能说明住宅已经按要求建成。在此基础上，住宅具备接通水、电、燃气、暖气等条件后，可交付使用”。
对于开发商违反国家明文规定的违规、违法行为，我们业主决不能容忍，对于我们业主的切身权益，我们责无旁贷，我们拒绝使用毫无卫生保障的水，使用干净、放心的水，是我们不可剥夺的强烈要求。
我们同时要求开发商在交付房屋的同时开通网络、有线电视，使得我们的正常生活得以切实有效的维护。
小区绿化率未达到国家要求的标准
小区一期交房已过半年之久，小区绿化率不尽人意，根据《住建部第385号文件---《住宅建筑规范》“ 第4．4条关于室外环境 4．4．1 新区的绿地率不应低于30％。在征得业主同意的前提下开发商本应在10月期间完成国家规定的绿化率，但开发商却没有遵守国家强制性要求，违规、违法行为显而易见。对此，我们要求开发商给予业主进行赔偿并限期达到要求。
二期项目违约交房
二期交房本应于2014年12月31日交房，但时至目前，开发商仍未按约交房，对此，开发商应承担以业主所交付购房款为基数，每日承担万分之一的违约金，并限期及时交房。
办理大户口的问题
西安立丰物业管理公司针对目前已入住的业主们，迟迟不见办理小区大户口的迹象，并且未给予明确说法，及时解决业主诉求，西安立丰物业公司欠业主们一个交代！！
小区附属幼儿园的问题
各位业主，当我们在昆明时光售楼部看房、选房摇号的时候，开发商工作人员都曾明确向业主提供幼儿园，但时至今日，小区幼儿园进度缓慢并有停工迹象，针对此问题，请开发商明确答复幼儿园何时投入使用，满足业主小孩正常入园的问题。
关于要求西安立丰物业管理公司配合公交线路新开及线路延伸
随着业主不断入住，小区周边交通出行已成为广大业主的困扰一大问题，我们强烈要求物业公司积极联系公交公司、相关政府部门尽早开通公交线路以及线路延伸工作，及时明确答复业主相关工作开展进度。
兑现小区公交的承诺
开发商前期曾承诺开通小区公交，但时至今日仍未能兑现承诺，我们要求开发商及早兑现，切勿透支诚信，失信于广大业主。
我们呼吁广大业主积极参与维权行动，维护我们广大业主自身权益，杜绝漠视自身权利，让我们做自己权利的主导者，业主们，快快行动起。
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违规交房
一期项目已于2014年6月30日交房，但细心、严谨的业主们会发现西安御润房地产开发有限公司整个交房验收存在不规范、违反国家法律法规的行为：没有向政府相关部门办理竣工验收备案登记手续，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》规定，“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，应当向建设部门进行备案，未备案的，备案机关责令限期改正，处20万元以上50万元以下罚款。”
《城市房地产开发经营管理条例》规定，“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。
不论是一期还是本应该交房的二期，经了解得知，都未能提供相关证明文件及手续，让人不仅联想开发商将国家法律，政府规定置于何地？开发商怎能如此轻易避开政府部门监管，而同时，相关政府部门又是如何履行监管职责？我们认为政府如不能切实尽到监管职能，将是严重失职，也将失信于人民群众，损害政府形象。
大配套设施严重滞后，影响业主生活
小区一期交房已半年有余，至今自来水、天然气管道仍未铺设到位，开发商及西安立丰物业管理公司合同履约效果及服务水平就实难苟同了，目前物业公司向广大业主提供没有安全保障的井水。
小区周边遍布重污染企业，此种情况下若是收取水费，那么将是于法无据，于理不通，各位业主，使用放心、安全的市政供水本就是合同要求开发商承担的义务，但何时能通干净自来水、天然气？我们要求开发商限期给予解决的，对此，我们要求开发商承担房屋交付之日起直至自来水、天然气开通之前所有物业费用，此要求基于《住建部第385号文件---《住宅建筑规范》及《购房合同》约定提出，对于给业主正常生活造成的影响，我们要求开发商对此承担违约责任，并给予赔偿。
住建部第385号文件是国家标准，编号为GB50368-2005，是国家对住宅建筑的强制性要求，“11．0．1 住宅竣工验收合格，取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许使用文件，并满足地方建设行政主管部门规定的备案要求，才能说明住宅已经按要求建成。在此基础上，住宅具备接通水、电、燃气、暖气等条件后，可交付使用”。
对于开发商违反国家明文规定的违规、违法行为，我们业主决不能容忍，对于我们业主的切身权益，我们责无旁贷，我们拒绝使用毫无卫生保障的水，使用干净、放心的水，是我们不可剥夺的强烈要求。
我们同时要求开发商在交付房屋的同时开通网络、有线电视，使得我们的正常生活得以切实有效的维护。
小区绿化率未达到国家要求的标准
小区一期交房已过半年之久，小区绿化率不尽人意，根据《住建部第385号文件---《住宅建筑规范》“ 第4．4条关于室外环境 4．4．1 新区的绿地率不应低于30％。在征得业主同意的前提下开发商本应在10月期间完成国家规定的绿化率，但开发商却没有遵守国家强制性要求，违规、违法行为显而易见。对此，我们要求开发商给予业主进行赔偿并限期达到要求。
二期项目违约交房
二期交房本应于2014年12月31日交房，但时至目前，开发商仍未按约交房，对此，开发商应承担以业主所交付购房款为基数，每日承担万分之一的违约金，并限期及时交房。
办理大户口的问题
西安立丰物业管理公司针对目前已入住的业主们，迟迟不见办理小区大户口的迹象，并且未给予明确说法，及时解决业主诉求，西安立丰物业公司欠业主们一个交代！！
小区附属幼儿园的问题
各位业主，当我们在昆明时光售楼部看房、选房摇号的时候，开发商工作人员都曾明确向业主提供幼儿园，但时至今日，小区幼儿园进度缓慢并有停工迹象，针对此问题，请开发商明确答复幼儿园何时投入使用，满足业主小孩正常入园的问题。
关于要求西安立丰物业管理公司配合公交线路新开及线路延伸
随着业主不断入住，小区周边交通出行已成为广大业主的困扰一大问题，我们强烈要求物业公司积极联系公交公司、相关政府部门尽早开通公交线路以及线路延伸工作，及时明确答复业主相关工作开展进度。
兑现小区公交的承诺
开发商前期曾承诺开通小区公交，但时至今日仍未能兑现承诺，我们要求开发商及早兑现，切勿透支诚信，失信于广大业主。
我们呼吁广大业主积极参与维权行动，维护我们广大业主自身权益，杜绝漠视自身权利，让我们做自己权利的主导者，业主们，快快行动起。
[文件下载][昆明时光小区业主维权倡议书.docx]
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[文件下载][昆明时光小区业主维权倡议书.docx]
眼下，大部分小区都选择聘用物业公司的方式来为广大业主提供物业服务。但因为种种原因，导致业主与物业公司矛盾重重，随之就出现业主不交物业费，物业公司拒绝提供物业服务，整个小区公共生活陷入瘫痪的僵局。那么小区业主如何维权？业主怎样起诉物业公司？房屋质量有瑕疵业主如何维权？
一、小区业主如何维权
业主维护自身权益，应该从明确自身权益哪里受到损害出发，业主是小区的主人，有问题可以直接与物业公司交涉，但最好的办法是通过业主委员会与物业公司交涉，因为业主委员会是全体业主的代表，力量要比个人大些；
收费是否过高要有依据的，我国规定业主委员会没成立前物业管理费收费标准由物业公司向物价局申报，物价局审批公布或下文后就是合法的；如果业主委员会已经成立，物业管理费标准由业主委员会与物业公司协商一致后再向物价局备案后就是合法的。所以如果收费标准符合上面的条件就是合法的，如果个人有问题是没有用的，但可以向业主委员会提出你的问题，业主委员会如果支持你的问题会代表业主向物业公司交涉的；
关于物业服务不到位的问题，主要的依据是物业管理合同，如果对照合同物业管理的服务确实不到位，业主可以自己向物业公司交涉，当然最好是通过业主委员会来交涉了。
业主怎样起诉物业公司视具体情况而定。
建议和业委会协商，或者申请成立自治业委会，这样在和物业的商讨中才有话语权。
单个业主能否起诉物业公司侵犯众业主公共权益的问题，实践中长期以来存在着争议。我国《物权法》第八十三条第二款明确规定："业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。"
但在落实到具体案件的司法实务中，各地的判例却不尽相同，争议在于有的强调业主主张小区内被物业侵犯并占用的公共权利，须有超过一定比例的大多数业主授权。
这其实是对法律原意的一种误解，作为原告（业主）事实上也难以操作。上述法条中规定的"自己"二字，即明确了业主个体的诉讼主体资格概念。
房屋质量有瑕疵业主如何维权
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。
随着人们维权意识增强，近年来，在城市的楼盘小区中，不断涌现业主和物业之间的纠纷，所以我们大家一定要学会用法律维权，合法保护自己的权益。
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一、小区业主如何维权
业主维护自身权益，应该从明确自身权益哪里受到损害出发，业主是小区的主人，有问题可以直接与物业公司交涉，但最好的办法是通过业主委员会与物业公司交涉，因为业主委员会是全体业主的代表，力量要比个人大些；
收费是否过高要有依据的，我国规定业主委员会没成立前物业管理费收费标准由物业公司向物价局申报，物价局审批公布或下文后就是合法的；如果业主委员会已经成立，物业管理费标准由业主委员会与物业公司协商一致后再向物价局备案后就是合法的。所以如果收费标准符合上面的条件就是合法的，如果个人有问题是没有用的，但可以向业主委员会提出你的问题，业主委员会如果支持你的问题会代表业主向物业公司交涉的；
关于物业服务不到位的问题，主要的依据是物业管理合同，如果对照合同物业管理的服务确实不到位，业主可以自己向物业公司交涉，当然最好是通过业主委员会来交涉了。
业主怎样起诉物业公司视具体情况而定。
建议和业委会协商，或者申请成立自治业委会，这样在和物业的商讨中才有话语权。
单个业主能否起诉物业公司侵犯众业主公共权益的问题，实践中长期以来存在着争议。我国《物权法》第八十三条第二款明确规定："业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。"
但在落实到具体案件的司法实务中，各地的判例却不尽相同，争议在于有的强调业主主张小区内被物业侵犯并占用的公共权利，须有超过一定比例的大多数业主授权。
这其实是对法律原意的一种误解，作为原告（业主）事实上也难以操作。上述法条中规定的"自己"二字，即明确了业主个体的诉讼主体资格概念。
房屋质量有瑕疵业主如何维权
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。
随着人们维权意识增强，近年来，在城市的楼盘小区中，不断涌现业主和物业之间的纠纷，所以我们大家一定要学会用法律维权，合法保护自己的权益。
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民法典中业主依法享有所有权，依法合理使用房屋建筑共用设施、共同部位和房地产公共设施和公共场所（土地）的权利，权按照有关规定进行室内装修等权利。有不得损害他人专有部位、不得损害共有部位的义务、为相邻业主提供维修便利的义务等。
民法典中业主都有哪些权利和义务
业主权利如下：
依法享有所有权；
依法合理使用房屋建筑共用设施、共同部位和房地产公共设施和公共场所（土地）的权利；
有权按照有关规定进行室内装修；
有权自行或聘请他人合法修复物业自用部位的各种管道、电线、水箱等设施，但法律、法规、政策规定必须由专业部门或机构施工；
建议物业管理公司根据房屋建筑的共同部位、共用设施设备和属于物业管理范围的市政公共设施的情况，及时组织修缮；
有权参加业主大会，并有权表决该物业的重大管理决策。；
有权向业主管理委员会和物业管理公司询问物业管理的相关事宜并得到答复。
有权要求业主管理委员会和物业管理公司按照规定的期限定期公布物业管理收支账户。
有权对物业管理提出建议、意见或批评；
有权向物业管理部门投诉或提出意见和建议。业主权利：
业主义务：
不得损害他人专有部位;不得损害共有部位的义务;为相邻业主提供维修便利的义务;对共有部位和共有物承担的义务;不非法占有的义务;不非法加害的义务;分摊管理费用的义务;业主不得以不享有权利而不履行义务。
共同管理的义务
遵守管理规约、业主大会议事规则;
遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
按照国家有关规定交纳专项维修资金;
按时交纳物业服务费用;
法律、法规规定的其他义务。
权利和义务在法律关系中的地位有主次之分吗
法律快车提醒您，公民的权利和义务在法律关系中的地位平等。
从法律关系上讲，二者是同时产生的，是相对应的一对范畴。没有权利，就没有义务，没有义务，也就没有权利。我国宪法规定："任何公民享有宪法和法律规定的权利；同时也必须履行宪法和法律规定的义务。
业主大会召开流程是怎样的
业主大会召开的流程如下：
首先准备好向业主宣布的主渣租毕题资料，议标的所有资料，由管理处经理和综合服务部主管拟稿，由档案管理员负责打印存档；
其次准备要发给业主的资料，在参会的业主代表固定人数内多备出一到两份型敬，留以备用并装档案袋，以及业主委员会代表发言稿和要讨论主题的中心思想等。
以上两项为会议重要文件需在开会的前一天准备齐全后，由档案管理员发给公司办公室负责人审阅、批示、并监督公司在当天内把所有资料把所有审阅后的资料转发回服务处。
认真选拔区域内的业主代表，
会场布置工作，由客服后勤人员负责，最晚在开会的前一天晚上完成。
在会议中由公司和客服部长负责拍摄录像等工作，由客服人员现场做会议纪要。
进入会场安排业委会代表坐在主讲位置，业主代表靠左边一排先坐，
会议开始现有业委会代表讲话和宣读会议的主要内容。
以上九条均向公司负责人在会前一一汇报，在上级领导认可后，方能执行。
[文档编号][BPS-16479-ITEMTYPE-10012-16479]
民法典中业主都有哪些权利和义务
业主权利如下：
依法享有所有权；
依法合理使用房屋建筑共用设施、共同部位和房地产公共设施和公共场所（土地）的权利；
有权按照有关规定进行室内装修；
有权自行或聘请他人合法修复物业自用部位的各种管道、电线、水箱等设施，但法律、法规、政策规定必须由专业部门或机构施工；
建议物业管理公司根据房屋建筑的共同部位、共用设施设备和属于物业管理范围的市政公共设施的情况，及时组织修缮；
有权参加业主大会，并有权表决该物业的重大管理决策。；
有权向业主管理委员会和物业管理公司询问物业管理的相关事宜并得到答复。
有权要求业主管理委员会和物业管理公司按照规定的期限定期公布物业管理收支账户。
有权对物业管理提出建议、意见或批评；
有权向物业管理部门投诉或提出意见和建议。业主权利：
业主义务：
不得损害他人专有部位;不得损害共有部位的义务;为相邻业主提供维修便利的义务;对共有部位和共有物承担的义务;不非法占有的义务;不非法加害的义务;分摊管理费用的义务;业主不得以不享有权利而不履行义务。
共同管理的义务
遵守管理规约、业主大会议事规则;
遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
按照国家有关规定交纳专项维修资金;
按时交纳物业服务费用;
法律、法规规定的其他义务。
权利和义务在法律关系中的地位有主次之分吗
法律快车提醒您，公民的权利和义务在法律关系中的地位平等。
从法律关系上讲，二者是同时产生的，是相对应的一对范畴。没有权利，就没有义务，没有义务，也就没有权利。我国宪法规定："任何公民享有宪法和法律规定的权利；同时也必须履行宪法和法律规定的义务。
业主大会召开流程是怎样的
业主大会召开的流程如下：
首先准备好向业主宣布的主渣租毕题资料，议标的所有资料，由管理处经理和综合服务部主管拟稿，由档案管理员负责打印存档；
其次准备要发给业主的资料，在参会的业主代表固定人数内多备出一到两份型敬，留以备用并装档案袋，以及业主委员会代表发言稿和要讨论主题的中心思想等。
以上两项为会议重要文件需在开会的前一天准备齐全后，由档案管理员发给公司办公室负责人审阅、批示、并监督公司在当天内把所有资料把所有审阅后的资料转发回服务处。
认真选拔区域内的业主代表，
会场布置工作，由客服后勤人员负责，最晚在开会的前一天晚上完成。
在会议中由公司和客服部长负责拍摄录像等工作，由客服人员现场做会议纪要。
进入会场安排业委会代表坐在主讲位置，业主代表靠左边一排先坐，
会议开始现有业委会代表讲话和宣读会议的主要内容。
以上九条均向公司负责人在会前一一汇报，在上级领导认可后，方能执行。
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证据，这是诉讼以及和开发商谈判过程中必不可少的。尤其是和开发商签定的合同，文件的原件一定要保存好，而且对开发商的宣传广告，商业规划书，投资宣传资料等也需要尽量多的收集，这对以后的诉讼是非常重要的。而且在涉及倒面积以及装修等方面的问题时，还需要专业的评估机构的评估报告;
资金，这是维权活动取得胜利的前提，为保证维权活动的持续性，稳定性，一定要具备一定条件的资金准备。就好比打仗一样，不带武器是无法与装备精良的敌人去抗衡的，光用嘴去说理是不实现的。满心以为自己的证据充足，法律依据完备，就认为万事大吉了，其结果往往是碰的头破血流。我认为，义务的无报酬的工作是不能长期持续的，维权活动应该和经济利益很好的结合在一起，这才能带动大家的积极性，而这些奖励报酬的来源也要靠大家来支付。一般来说，需要大家按你房子价格的1%-3%的比例准备资金，来作为维权活动的费用。这个数字是实践中总结出来的，可能各地区有些细微差异。我认为原则是宜多不宜少，有足够的资金做保障，才能和财大气粗的开发商正面对抗;
精力，维权活动是一项长期的事情，不是短暂的时间就能解决的，这就需要当事人付出足够的精力来参与，总想着看别人怎么做，希望从别人的努力中免费获得利益的思想是错误的，每个人都这么想，那么到最后结果就是大家的利益都得不到保证，事实告诉我们，天上是不会掉下馅饼的。维护自己的权益，一定要靠自己付出时间，精力去争取，去抗争，否则干脆就放弃，半途而废的努力还不如一开始就不去做，以免浪费资源。
组织，我认为这是最重要的一环。有了代表大家利益的组织，才能有计划，有效率的去做工作，才能最大限度的发挥出集体的力量。做好组织工作应该注意以下的问题：
集体维权中一定要有能站出来代表大家利益的人，即维权领袖。领导人物是具有重要意义的，一个组织的活动一定要依托在具体的工作上面，来策划和指挥、安排工作的人是不可或缺的。同时，对参与了集体维权活动的人都应该按工作量来支付报酬。大家的事情大家做，一定不要顾虑面子问题，钱的问题应该开诚布公的提出来，否则义务的去做这些事情，是不具备持续性的，时间一长，积极性会慢慢的被磨灭，那最后大家都不愿意带头来做这些事情，其结果只能是一盘散沙，最后这个维权活动也就不了了之了;
集体活动中经常会出现一种现象，就是多数人都不采取实际行动，总是在观望别人，看别人行动的效果再考虑自己该如何进行活动。这种现象我们称为“搭便车”，在经济学中叫集体行动问题。根据实践经验，一般来说，3%的人是领袖人物，他们是信心坚定，敢于代表大家的利益，积极采取行动的;63%的人称为跟随人物，总是在观望，跟着别人的行动去做，随波逐流;剩下的34%的人称为自私人物，考虑一切事情都是从自己为中心的角度出发，只想受益，不愿意付出。如何能减少这34%的人占的比例是关键问题。
业主集体维权的时候，需要掌握一些证据，然后在资金上也要只给予支持，维权是一个长期的事情，所以需要付出足够的精力来参与，业主集体维权是需要集体进行的，所以组织是最重要的，
[文档编号][BPS-16478-ITEMTYPE-10012-16478]
资金，这是维权活动取得胜利的前提，为保证维权活动的持续性，稳定性，一定要具备一定条件的资金准备。就好比打仗一样，不带武器是无法与装备精良的敌人去抗衡的，光用嘴去说理是不实现的。满心以为自己的证据充足，法律依据完备，就认为万事大吉了，其结果往往是碰的头破血流。我认为，义务的无报酬的工作是不能长期持续的，维权活动应该和经济利益很好的结合在一起，这才能带动大家的积极性，而这些奖励报酬的来源也要靠大家来支付。一般来说，需要大家按你房子价格的1%-3%的比例准备资金，来作为维权活动的费用。这个数字是实践中总结出来的，可能各地区有些细微差异。我认为原则是宜多不宜少，有足够的资金做保障，才能和财大气粗的开发商正面对抗;
精力，维权活动是一项长期的事情，不是短暂的时间就能解决的，这就需要当事人付出足够的精力来参与，总想着看别人怎么做，希望从别人的努力中免费获得利益的思想是错误的，每个人都这么想，那么到最后结果就是大家的利益都得不到保证，事实告诉我们，天上是不会掉下馅饼的。维护自己的权益，一定要靠自己付出时间，精力去争取，去抗争，否则干脆就放弃，半途而废的努力还不如一开始就不去做，以免浪费资源。
组织，我认为这是最重要的一环。有了代表大家利益的组织，才能有计划，有效率的去做工作，才能最大限度的发挥出集体的力量。做好组织工作应该注意以下的问题：
集体维权中一定要有能站出来代表大家利益的人，即维权领袖。领导人物是具有重要意义的，一个组织的活动一定要依托在具体的工作上面，来策划和指挥、安排工作的人是不可或缺的。同时，对参与了集体维权活动的人都应该按工作量来支付报酬。大家的事情大家做，一定不要顾虑面子问题，钱的问题应该开诚布公的提出来，否则义务的去做这些事情，是不具备持续性的，时间一长，积极性会慢慢的被磨灭，那最后大家都不愿意带头来做这些事情，其结果只能是一盘散沙，最后这个维权活动也就不了了之了;
集体活动中经常会出现一种现象，就是多数人都不采取实际行动，总是在观望别人，看别人行动的效果再考虑自己该如何进行活动。这种现象我们称为“搭便车”，在经济学中叫集体行动问题。根据实践经验，一般来说，3%的人是领袖人物，他们是信心坚定，敢于代表大家的利益，积极采取行动的;63%的人称为跟随人物，总是在观望，跟着别人的行动去做，随波逐流;剩下的34%的人称为自私人物，考虑一切事情都是从自己为中心的角度出发，只想受益，不愿意付出。如何能减少这34%的人占的比例是关键问题。
业主集体维权的时候，需要掌握一些证据，然后在资金上也要只给予支持，维权是一个长期的事情，所以需要付出足够的精力来参与，业主集体维权是需要集体进行的，所以组织是最重要的，
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